B-Plan Schwaanensoll Archive

Wer hat Interesse an Bauland?

Farbige Liegenschaftskarte — Amtliche Liegenschaftskarte von Biestow und Papendorf, Stand 05.04.2026
Quelle: Geowebdienst „INSPIRE-WFS MV Flurstücke/Grundstücke ALKIS“ des LAiV M-V
© GeoBasis-DE/M-V 2026
(hier ein Ausschnitt mit 1341 (Teil-)Flurstücken nebst textlichen Ergänzungen, den Umringslinien der beiden B-Plangebiete „Wohngebiet Nobelstraße“ und „Am Schwanen-Soll“ sowie der Stadtgrenze, koloriert nach dem Vier-Farben-Satz).

Seit einiger Zeit kann man sich die aktuelle amtliche Parzellierung der Baugrundstücke der beiden B-Plangebiete „Am Schwanen-Soll“ (Papendorf) und „Wohngebiet Nobelstraße“ (Hanse- und Universitätsstadt Rostock) im Geodatenportal gaia-mv ansehen. Auf Papendorfer Seite fehlt allerdings noch das Flurstück für die verkehrliche Anbindung an die Nobelstraße. Dieses Anbindung verläuft quer durch die im Jahr 2002 nach Naturschutzrecht realisierte Kompensationsmaßnahme Nr. 944 (die Bedienung dieses Kartenportals über den Gastzugang ist etwas hakelig).

Die Gemeinde Papendorf hat ihren Bebaungsplan inzwischen zwar als Satzung beschlossen, rechtskräftig ist er allerdings bislang wegen der fehlenden öffentlichen Bekanntmachung noch nicht. Die Bürgerschaft der Hanse- und Universitätsstadt Rostock wird wohl erst im Spätsommer über den Abwägungs- und Satzungsbeschluss zum Rostocker Teil beraten.

Gleichwohl sind die Investoren bzw. die Kommunen bemüht, schon jetzt Interessenten für die Baugrundstücke zu akquirieren. Die Gemeinde Papendorf hat dazu ein Interessenbekundungsverfahren eingeleitet. Der Bürgermeister der Gemeinde will „die eingegangenen Interessenbekundungen […] gesammelt an die jeweiligen Investoren der Wohngebiete weiterleiten“. Und die OSPA, als Investor im Rostocker Teil, wird am 17. und 18. April ein Immobilienforum veranstalten, bei dem „exklusive Infos zum Bauprojekt »Biestow«“ geboten werden. Vermutlich wird man dort ebenfalls sein Interesse an einem Baugrundstück bekunden dürfen.

Da sich Preise bekanntlich aus Angebot und Nachfrage ergeben, und da die Anzahl der Baugrundstücke sehr begrenzt ist, wird wohl die Menge der Interessenbekundungen über die endgültigen Grundstückspreise entscheiden.

Derzeit liegt auf Papendorfer Seite der Quadratmeterpreis der noch vorhandenen Ackerfläche nach amtlicher Bodenrichtwertkarte bei 3 Euro. Auf Rostocker Stadtgebiet lag der Quadratmeterpreis des Ackers zum Stichtag 01.01.2024 noch bei 3,60 Euro, aktuell (Stichtag 01.01.2026) wird die B-Planfläche in der amtlichen Bodenrichtwertkarte als Bauerwartungsland geführt mit einem Quadratmeterpreis von 50 Euro. Da die amtlichen Bodenrichtwerte aus den vergangenen Grundstücksgeschäften und den dabei erzielten Preisen abgeleitet werden, dürften die 50 Euro der „Einkaufspreis“ gewesen sein, zu dem die OSPA die Grundstücke erworben hat.
Zum Vergleich: Die WIRO hat Anfang der 2000er-Jahre für das Ackerland im späteren B-Plangebiet „Kiefernweg“ nur ca. 6,65 Euro bezahlt. Aktuell liegt dort der Quadratmeterpreis bei 390 Euro und es sind noch reichlich Parzellen frei, z. B. im Eikholt, an der Langen Liete und im Großen Horst.

Man darf gespannt sein, wie die Verkaufspreise in den beiden neuen B-Plangebieten aussehen werden und ob der aktuelle Trend durch Ausweisung immer neuer Baugebiete in den bisher unverbauten Stadtrandlagen gestoppt werden kann (wie man am 17. April beim OSPA-Immobilienforum bereits erfahren konnte, wird dem wohl nicht so sein – da war von bis zu 560 Euro/m² die Rede).

In der oben dargestellten Karte ist eine Fläche mit „KA“ („Kirchen-Acker“) in einem Kreis markiert. Das ist das Flurstück 114/1, das entgegen dem ursprünglichen Planungskonzept nun doch nicht für Bautätigkeiten in Anspruch genommen wird.

Der „Kirchen-Acker“ hat eine interessante Geschichte:

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Das Flurstück 114/1 ist vermutlich das einzige Flurstück in Biestow, das seit Jahrhunderten unverändert geblieben ist. In der ältesten bekannten Katasterkarte von Biestow aus dem Jahr 1751 ist diese Fläche bereits dargestellt und wird als „Kirchen Acker“ bezeichnet. Sogar die ab 1778 im Kataster nachgewiesene Flächengröße von 1479 Quadratruten ist bis Anfang der 2000er-Jahre unverändert geblieben.

Die 1 im Nenner der Flurstücksbezeichnung 114/1, die normalerweise auf eine frühere Flurstücksteilung hindeutet, rührt wohl daher, dass die gesamte Rostocker Hälfte des Grenzgrabens zu Sildemow zwischen dem ehemaligen Bruchgraben (an der Nordseite des „Kirchen Ackers“) und dem ehemaligen Weg zum Sandkrug ursprünglich ein eigenes Flurstück bildete, das aber beim Übergang vom Hufenkataster zum Einheitskataster eigentumsrechtlich den beiden Anlieger zugeordnet wurde. Deswegen hat das benachbarte ehemalige Grabenflurstück die Bezeichnung 114/2.

„CHARTE VON DEM DO[R]FFE BIESTOW IM AMTE SUAAN – VERMESSEN ANNO 1751“
Dargestellt ist der gleiche Kartenausschnitt wie oben mit dem „Kirchen Acker“ an der Grenze zu Sildemow („SILLMOER FELD“). Die Originalkarte ist nach Süden ausgerichtet, weswegen im Ausschnitt Texte und Signaturen auf dem Kopf stehen. Die Karte befindet sich im Archiv der Evangelisch-Lutherischen Kirchengemeinde Biestow.

Das zur Karte gehörige detaillierte Vermessungsregister, in dem weitere Angaben zu den einzelnen Kartenfiguren enthalten sein könnten, wurde in den historischen Akten leider noch nicht aufgefunden. Erhalten ist aber die ausführliche „Designation der gesamten Vermeßungs-Kosten betreffend die beyden Consistorial-Dörfer Polchow und Biestow“ über eine Gesamtsumme von 66 Reichstalern, aufgestellt durch den Rostocker Feldmesser Schroeder. Abgerechnet wurde nach Flächenpauschalen nebst Reise- und Verpflegungskosten. Ein Jahr nach der Vermessung, am 2. August 1752, wird wiederholt um die Begleichung der Rechnung gebeten (also alles wie heute).

Zweck der Vermessung war die angestrebte Erhöhung der Abgaben aus den genannten Dörfern, aus denen seit dem 8. Februar 1571 der Geschäftsbetrieb des herzoglichen Konsistoriums zu Rostock finanziert wurde. Die Biestower Bauern und Kossaten mussten vorher, neben den üblichen Hand- und Spanndiensten, eine (vermutlich viel zu geringe) jährliche Abgabe von 233 Reichstaler und 24 Schillinge leisten. Außerdem konnten die Konsistorialräte in beiden Dörfern über einen Fischteich (in Biestow wohl der Dorfteich) und das Jagdrecht verfügen. Nach der Vermessung wurden alle bewirtschafteten Flächen neu bonitiert, d. h. ihre Ertragsfähigkeit neu bewertet und damit die Höhe der Abgaben neu festgesetzt (also auch alles wie heute).

In der Karte ist deutlich die damalige Einteilung der Feldmark in verschiedene Schläge mit sogenannten Langstreifenfluren erkennbar. Diese Flurform ist im Rostocker Raum bereits für das Jahr 1398 in Dierkow nachgewiesen. Sie geht vermutlich auf die mittelalterliche Dreifelderwirtschaft zurück, die die Neusiedler aus ihrer alten Heimat mitgebracht hatten. Zwischen den Streifen der Bauern, die gemeinschaftlich („in communion“) die eigenen Äcker bestellen mussten, lagen auch die Streifen der Pfarrhufe (erkennbar an einem grauen Saum). Diese wurden ebenfalls von den Bauern bearbeitet.

Nur der „Kirchen Acker“ sticht wegen seiner ungewöhnlichen Form und zeichnerischen Darstellung hervor. Anscheinend unterlag dieser Acker nicht dem Zwang der gemeinschaftlichen Bestellung.

Die besondere Darstellung – und der Umstand, dass bei der Kirche einmal vorhandener Grundbesitz immer schon selten verändert wurde – lässt vermuten, dass die Geschichte des Flurstücks 141/1 vielleicht sogar bis in das Jahr 1282 zurückreicht. In diesem Jahr wurden die beiden Biestower Seelsorger, der Plebanus Albertus und der Vizeplebanus Johannes, für ihren Nahrungserwerb mit einer halben Hufe Ackerland belehnt.

Da es sich um ein persönliches Lehen der jeweiligen Amtsinhaber handelte, das an eine bestimmte Fläche gebunden war und an die Nachfolger vererbt wurde, könnte mit dem „Kirchen Acker“ in der Karte eben diese halbe Hufe (bzw. eine viertel Hufe – der Vizeplebanus hatte um 1499 auf sein Kirchlehn verzichtet) dargestellt sein. Vorstellbar ist immerhin, dass dort der Plebanus und seine Nachfolger mit Ochse oder Pferd und Pflug Furchen gezogen haben, um im Schweiße ihres Angesichts ihr Brot zu verdienen (1.Mose 3,19) – so wie Pastor Breithaupt in der Erzählung „Die Heiden von Kummerow“.

Eher unwahrscheinlich ist die Vermutung, dass mit dem „Kirchen Acker“ ein Friedhof dargestellt sein sollte. Hier kann also noch weiter geforscht werden.

Bebauungsplan „Am Schwanen-Soll“ der Gemeinde Papendorf

Am 10.02.2026 um 18:30 tagt die Gemeindevertretung von Papendorf. Die Sitzung ist öffentlich. In dieser Sitzung soll der Satzungsbeschluss zum B-Plan Nr. 24 „Am Schwanen-Soll“ gefasst werden. Alle Unterlagen, die für den Satzungsbeschluss relevant sind (u. a. Stellungnahmen der Behörden und der Öffentlichkeit mitsamt deren Behandlung durch die Gemeinde) findet man hier.

Gegenüber der am 11.06.2025 öffentlich ausgelegten Fassung des Bebauungsplans wurden anscheinend nur marginale Änderungen vorgenommen (z. B. wurde der Standort des geplanten Cafés mit Baugrenzen konkretisiert). Andere wichtige Hinweise von Behörden wurden jedoch nicht beachtet.

Beispiel: In unserem Blog-Beitrag vom 8. Juli 2025 wurde darauf hingewiesen, dass es eine einfache Anbindung für Fußgänger und Radfahrer vom bestehenden Wohnpark und vom zukünftigen Neubaugebiet auf Rostocker Seite zum zukünftigen Papendorfer Discounter laut bisheriger Planung nicht gibt, obwohl die Hansestadt Rostock alle Voraussetzungen dafür geschaffen hat.

Das Amt für Straßenbau- und Verkehr hat in seiner Stellungnahme ebenfalls auf diese Problematik hingewiesen (vgl. S. 28, Punkt 2 in der Datei 2025-11-05 Teil 1 Abwaegung Behoerden Papendorf B 24.pdf). Das Amt hat daher ebenfalls angeregt, den nördlich der Planstraße A verlaufenden Gehweg über die Planstraße E mindestens bis zur Stadtgrenze zu verlängern. Die Gemeinde Papendorf (bzw. der vom Investor beauftragte Planer) sieht hier hingegen keinen Handlungsbedarf und kommentiert den Vorschlag wie folgt:
„Der nebenstehende Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Der Fußgänger- und Radverkehr Richtung Straßenbahnhaltepunkt wird über eine wesentlich kürzere Verbindung nördlich SO1 und SO2 geführt. Das SO1, mit Lebensmittelmarkt und weiteren Dienstleistungen, wird unmittelbar nordöstlich innerhalb des SO 1 an den nördlich im benachbarten Gebiet gelegenen Gehweg angeschlossen. Die Schaffung einer weiteren Fußgängerverbindung würde zu einer Übererschließung führen. Daher wird darauf verzichtet.“

In Wirklichkeit ist – wie man aus dem oben dargestellten Planauszug unschwer ersehen kann – ein Anschluss „unmittelbar nordöstlich innerhalb des SO 1 an den nördlich im benachbarten Gebiet gelegenen Gehweg“ überhaupt nicht geplant und im Bebauungsplan auch nicht festgesetzt. Laut Auskunft des Rostocker Planers wird es diesen Anschluss auch nicht geben, da ansonsten die Grünflächenbilanzierung auf Papendorfer Seite nicht mehr aufgeht. Von einer „Übererschließung“ kann also keine Rede sein. Eigentlich hätte den Gemeindevertretern dieser Widerspruch zwischen Abwägung und Planung auch auffallen müssen – wenn sie sich vor der Beschlussfassung die Abwägungsdokumentation aufmerksam durchgelesen hätten.

Dies ist ein schönes Beispiel für mangelnde Planungskultur und ein Beleg dafür, dass es die in der Abwägungsdokumentation behauptete „intensive Abstimmung“ der beiden Gemeinden in Wirklichkeit nie gegeben hat.

Update: Die Gemeinde Papendorf hat am 10.02.2026 wie erwartet die Satzung zum Bebauungsplan Nr 24 „Am Schwanen-Soll“ einstimmig beschlossen. Gebaut werden kann vorerst trotzdem noch nicht.

Für das weitere Verfahren relevant sind die nachfolgenden Beschlüsse und Aussagen aus dem Sitzungsprotokoll:

unter TOP 2: „Herr Schulz beantragt, die Punkte 8.4 (Erschließungs- und Grundstücksüberlassungsvertrag zum Bebauungsplan 24 ‚Schwanen Soll‘) sowie 8.5 (Vertrag zur Unterstützung gemeindlicher Projekte) von der Tagesordnung zu nehmen. Zur Begründung führt er an, dass ein komplett anderes Vertragswerk vorliegt als zuvor im Bauausschuss und in der Arbeitsgruppe abgestimmt wurde. Zudem sind wesentliche Fragen noch ungeklärt. Es wird beantragt, die beiden Beschlussvorlagen zunächst nochmal im Bauausschuss zu beraten.“ (wurde mehrheitlich so beschlossen)
unter TOP 8.3: „Nach Abstimmung mit der Hansestadt Rostock und der Vorlage aller erforderlichen Gutachten ist der Entwurf des Bebauungsplans überarbeitet worden. Herr Risch weist darauf hin, dass der Satzungsbeschluss zwar gefasst werden kann, die Umsetzung jedoch von der Unterzeichnung des Erschließungsvertrages abhängt.“

Der Hinweis des Bürgermeisters, Herrn Risch, besagt, dass die von der Gemeinde beschlossene Satzung erst dann rechtswirksam wird, wenn sie ortsüblich bekannt gemacht wurde – und dass diese Bekanntmachung nicht erfolgen wird, solange nicht der Erschließungs- und Grundstücksüberlassungsvertrag zum Bebauungsplan 24 ‚Am Schwanen-Soll‘ zur Zufriedenheit der Gemeinde abgeschlossen wurde.

Da der Ausschuss für Gemeindeentwicklung, Bau, Verkehr und Umwelt der Gemeinde Papendorf zum Vertragswerk erneut beraten will (am 24.03. oder am 28.04.2026) und da die Gemeindevertretung den Vertrag dann noch beschließen muss (der nächstmögliche Sitzungstermin wäre am 16. April), kann sich das Verfahren noch etwas hinziehen. Es lohnt sich also, ab und an im Veröffentlichungsportal des Amts Warnow-West nachzusehen, ob die Satzung inzwischen förmlich bekannt gemacht wurde.

Bebauungsplan „Am Schwanen-Soll” – In zwei Wochen endet die Frist für Stellungnahmen zum geänderten 2. Entwurf.

Nachdem die Gemeinde Papendorf im Juli/August 2023 einen Vorentwurf ihrer Planungen südlich angrenzend an den Wohnpark Biestow öffentlich ausgelegt hatte, folgte in der Zeit vom 24.07. bis zum 24.08.2024 die Auslegung des (vermeintlich) endgültigen Entwurfs des Bebauungsplans.

Offenbar wurden zu diesem Entwurf durch die Öffentlichkeit und die Fachämter zahlreiche Stellungnahmen abgegeben, so dass die Gemeinde sich veranlasst sah, einen zweiten Entwurf des B-Plans zu erstellen. Dieser liegt nun zusammen mit weiteren Unterlagen seit dem 11.06.2025 öffentlich aus. Wer zu dem neuen Entwurf eine Stellungnahme abgeben möchte, hat dazu noch Zeit bis zum 18. Juli 2025. Stellungnahmen können auch per Mail an f.mueller@warnow-west.de übermittelt werden. Alle B-Plan-Unterlagen und die zugehörigen Gutachten findet man hier im zentralen Bauportal M-V.

Auch wer zum ersten Entwurf bereits eine Stellungnahme abgegeben hat, sollte diese Möglichkeit nutzen. Zwar gibt es zu den bisherigen Stellungnahmen bereits eine „Zwischenabwägung Teil 1 und Teil 2” (Stellungnahme der Gemeinde zu den abgegebenen Stellungnahmen, u. a. der Bürgerinnen und Bürger) und diese Zwischenabwägung war eigentlich auch als Anlage zu der jetzt laufenden erneuten Auslegung vorgesehen. Jedoch hat der Bauausschuss der Gemeinde Papendorf empfohlen, dieses Dokument aus den Anlagen zu entfernen („darf nicht veröffentlicht werden”). Es ist also zumindest fraglich, ob die bereits abgegebenen Stellungnahmen im weiteren Verwaltungsverfahren überhaupt berücksichtigt werden. Die genannte Empfehlung und noch andere interessante Hintergrundinformationen (bzgl. Schulentwicklungskonzept, Kosten für Brandschutz, Grünflächenpflege usw.) findet man in einem „Arbeitsblatt aktuelle Projekte” des Bauausschusses unter Punkt 6.2.

Es gibt aber auch sonst genügend Gründe, eine erneute Stellungnahme abzugeben. Erstens gelten alle Bedenken gegen die 8. Änderung des Papendorfer Flächennutzungsplans erst recht gegen den aus dem Flächennutzungsplan abgeleiteten Bebauungsplan. Diese Bedenken müssen zusätzlich im B-Planverfahren vorgetragen werden.

Auszug aus dem Geodatenportal GAIA-MV (© GeoBasis-DE/M-V). Die blaue Umrandung kennzeichnet den Bereich des B-Plans „Am Schwanen-Soll”, in dem die Landwirtschaftsfläche zu Bauland umgewandelt werden soll. Die rot hinterlegte Fläche kennzeichnet die Flächenanteile mit einer Acker-/Grünlandzahl von 50. Nach der Landesverordnung über das Landesraumentwicklungsprogramm (LEP-MV 2016), Programmsatz 4.5 (2), ist die Umwandlung dieser hochwertigen Landwirtschaftsflächen unzulässig.

Zweitens war der erste Entwurf von 2024 wohl nur als „Versuchsballon” gedacht, um die Befindlichkeiten der Bürgerinnen und Bürger und Hinweise der Fachämter abzufragen. Danach wurden in den Unterlagen gegenüber dem 1. Entwurf zahlreiche Änderungen und Ergänzungen vorgenommen.

So wurde z. B. im Sondergebiet SO 1 (Discounter usw.) an der Nordseite des Baufeldes in einem 15 m breiten Streifen die zulässige Bauhöhe von vorher 18 m auf jetzt 17 m reduziert. Dafür sind im gesamten südlichen Teil nun 20 m Bauhöhe zulässig.

Die Kindertagesstätte (max. Bauhöhe 9 m) wurde komplett gestrichen. Dort sind nun weitere Wohngebäude mit 11 m zulässiger Bauhöhe vorgesehen.

Laut Beschlussvorlage der Gemeinde Papendorf sollen unter anderem auch Straßenflächen angepasst worden sein. Tatsächlich realisiert wurde nur eine breitere Zufahrt zum Südblick (wegen des Busverkehrs). Nicht angepasst wurde z. B. die Verkehrsfläche bei der Einmündung in die Nobelstraße. Der laut Detailplanung des Knotenpunkts vorgesehene getrennte Geh- und Radweg auf der Südseite der Planstraße A fehlt immer noch in der im Bebauungsplan festgesetzten Verkehrsfläche. Die Detailplanung der Einmündung und die Festsetzung des B-Plans passen nicht zusammen.

Einer der vier Änderungsanträge des Ortsbeirats Biestow zur Rostocker Planung betraf die verkehrliche Anbindung des Wohnparks Biestow an den in Papendorf geplanten Discounter, speziell für Fußgänger und Radfahrer. Der Grundgedanke war, dass, wenn man schon einen so großen Klotz vor die Nase gesetzt bekommt, man die Einkaufsmöglichkeiten auch leicht zu Fuß oder mit dem Rad erreichen können sollte. Der Änderungsantrag wurde zwar von den Gremien abgelehnt, es wurde aber nachträglich auf Rostocker Seite ein zusätzlicher Geh- und Radweg bis zur Planstraße A neu festgesetzt. Laut Aussage des Planers sollte der an der Nordostseite der Planstraße A vorgesehene Geh- und Radweg auf Papendorfer Gebiet weitergeführt werden. Tatsächlich ist diese Weiterführung im Papendorfer B-Plan jedoch nicht vorgesehen. Es wurde nur an der Nordwestecke des SO 1 die überbaubare Grundstücksfläche in einem schmalen Streifen bis an die Stadtgrenze herangeführt. Für einen „richtigen” Geh- und Radweg hätte man an dieser Stelle die Straßenbegrenzungslinien und die Baugrenzen nach Nordosten verschieben müssen, was natürlich die wirtschaftliche Verwertbarkeit des angrenzenden Baulandes geschmälert hätte. Außerdem wird dort vermutlich die Zufahrt für den Lieferverkehr des Discounters geplant, sodass sich auf einer undefinierten Fläche Fußgänger und Radfahrer mit den Lkw in die Quere kommen. Eine verantwortungsvolle und an den Bedürfnissen der dort lebenden Menschen orientierte Stadtplanung sieht anders aus.

Der im Rostocker Plangebiet vorgesehene gemeinsame Geh- und Radweg an der Nordostseite der Planstraße A endet an der Stadtgrenze (violette Linie). Im Papendorfer Gebiet fehlt die Weiterführung an der Planstraße E. Man landet direkt auf dem Betriebsgelände des Discounters.

Neubaugebiet Nobelstraße

Derzeit befindet sich ein Entwurf für das südlich an den Wohnpark Biestow unmittelbar angrenzende Neubaugebiet in der Beratung. Die Entwürfe des Bebauungsplans und der zugehörigen Begründung kann man hier downloaden. Eine 3D-Visualisierung mit einigen zulässigen und realistischen Modellen der zukünftigen Bebauung kann man sich hier ansehen (u. U. sehr lange Ladezeit).

Screenshot der 3D-Visualisierung mit einigen Gebäudemodellen im Neubaugebiet.

Der Ortsbeirat Biestow hat sich ausgiebig mit dem Entwurf befasst und vier Änderungsanträge eingebracht (Antrag 1, Antrag 2, Antrag 3 und Antrag 4).

Die nächsten Gelegenheiten, den Beratungen zum Entwurf und zu den Änderungsanträgen beizuwohnen, sind am 25.03., 17:00 Uhr, bei der öffentlichen Sitzung des Bau- und Liegenschaftsausschusses in der Kantine des „Haus des Bauens und der Umwelt” am Holbeinplatz und am 26.03. ab 16:00 Uhr während der Sitzung der Bürgerschaft im Rathaus. Die Sitzung der Bürgerschaft wird per Videostream ins Internet übertragen und kann unter diesem Link auch von zu Hause aus mitverfolgt werden. Die Tagesordnung der Sitzung findet man hier.

Vom Verein „Leben in Biestow“ e. V. wurde eine Stellungnahme zum Planentwurf erarbeitet und noch vor der Bürgerschaftssitzung an die Fraktionsvorsitzenden, an den Bürgerschaftspräsidenten und an die Oberbürgermeisterin übermittelt. Der Vorstandsvorsitzende hatte für die Einwohnerfragestunde am Anfang der Sitzung einen Redebeitrag zum Thema angemeldet, was zwar laut Hauptsatzung der Hansestadt Rostock grundsätzlich möglich gewesen wäre, gemäß Geschäftsordnung der Bürgerschaft aber nicht statthaft ist (dort werden nicht nur „Fragen“, sondern auch „Vorschläge und Anregungen“ zu einem Tagesordnungspunkt als unzulässig bewertet).

Falls die Bürgerschaft den Entwurf des Bebauungsplans ungeändert beschließen sollte, wird der Plan anschließend einen Monat lang öffentlich ausgelegt. Während dieser Zeit hat jeder die Möglichkeit, eine Stellungnahme abzugeben. Danach muss die Bürgerschaft noch einen förmlichen Abwägungs- und Satzungsbeschluss fassen, bevor der Plan durch öffentliche Bekanntmachung Rechtskraft erhält.

Zur Erinnerung: Als im Jahr 2005 dieses Baugebiet neu in den Flächennutzungsplan aufgenommen wurde, haben die Anwohner des Sildemower Weges und der Ortsbeirat Biestow bereits Bedenken angemeldet. Die Verwaltung hat seinerzeit in der Abwägung öffentlicher und privater Interessen als Zielstellung für eine künftige Bebauung u. a. folgende Sätze in ihre Abwägungsdokumentation geschrieben:

„Mit der Neuausweisung einer Fläche südlich des Wohnparks Biestow wird in die bestehende städtebauliche Situation und damit auch in die vorhandene Wohnqualität des angrenzenden Gebietes eingegriffen. Obwohl dieses zukünftige Wohngebiet, wie bereits dargelegt, eine städtebauliche Abrundung der angrenzenden vorhandenen Baugebiete darstellt, sind zusätzliche Belastungen für diese Wohngebiete planerisch auszuschließen.”

„Darüber hinaus ist im Bebauungsplan zu regeln, wie die unmittelbare Nachbarschaft der Baugebiete zueinander verträglich zu gestalten ist. Dies betrifft besonders die Grundstücke am Sildemower Weg, die derzeit mit dem freien Blick nach Süden bzw. Südwesten eine besondere Wohnqualität besitzen und auch vor diesem Hintergrund erworben wurden. Dies kann im B-Plan z. B. durch entsprechende Festsetzungen der Baugrenzen sowie dazwischenliegende räumlich wirksame Pflanzflächen an der Nordgrenze des neuen Wohngebietes geregelt werden. Im Flächennutzungsplan wird auf diese Darstellungen auf Grund des Maßstabes verzichtet, da auch analog in anderen Baugebieten Grünflächen mit ähnlicher Größe und Bedeutung nicht dargestellt werden.”

Als am 01.02.2017 die Bürgerschaft beschlossen hat, dieses Neubaugebiet konkret zu entwickeln, wurde als Planungsziel die „Schaffung von Bauflächen für den individuellen Hausbau im nachgefragten Süden Rostocks” vorgegeben. Es sollte sich „überwiegend um Einfamilienhäuser als Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser” handeln, mit einem geringen Anteil an Geschosswohnungsbau. Laut einer am gleichen Tag der Bürgerschaft zur Kenntnis gegebenen Informationsvorlage wurde eine Anzahl von 200 Wohneinheiten angestrebt.

Im nun vorliegenden Entwurf ist von den Vorgaben aus den Jahren 2005 und 2017 nicht viel übrig geblieben. Geplant sind nun 400 Wohneinheiten, davon 300 WE in Mehrfamilienhäusern bzw. im Geschosswohnungsbau (vgl. S. 16 der Begründung).

„Räumlich wirksame Pflanzflächen an der Nordgrenze” sucht man vergeblich und die „verträgliche Gestaltung” der unmittelbaren Nachbarschaft an der Grenze zwischen dem alten Wohnpark und dem Neubaugebiet wurde sehr eigenwillig umgesetzt: Obwohl die Nachbargemeinde Papendorf sich mit einer „verträglichen Gestaltung” an der Nordgrenze ihres Bebauungsplans „Am Schwanen-Soll” offensichtlich überhaupt nicht befasst hat und unmittelbar angrenzend zur eingeschossigen Wohnbebauung ein großes 5-geschossiges und bis zu 18 m hohes Mehrzweckgebäude hingeplant hat, wurde auf Rostocker Gemeindegebiet dieser Mangel „in nahtloser Fortsetzung der Bauhöhenfestsetzungen des Papendorfer Plangebietes” in Form von 3- bis 5-geschossigen Flachbauten einfach weitergeführt, wobei direkt gegenüber der vorhandenen 1-geschossigen Bebauung am Sildemower Weg nur 3-geschossige Flachbauten vorgesehen sind, „um eine erdrückende Wirkung zu vermeiden” (vgl. S. 14 der Begründung).

„um eine erdrückende Wirkung zu vermeiden” – Blick vom Sildemower Weg zwischen den Hausnummern 5 und 6 auf die zukünftige Bebauung im Neubaugebiet.

Es gibt sicherlich sehr viele gute Gründe, in städtischen Gebieten eine Zersiedelung der Landschaft durch reine Einfamilienhausbebauung in Zukunft zu vermeiden und im urbanen Raum mit höheren Bebauungsdichten zu planen. Eine sehr sehenswerte Dokumentation zu diesem Thema findet man z. B. in der Mediathek der ARD: „Das Ende der Neubaugebiete – Wohnraum ohne Naturzerstörung”.

Andererseits sollte sich auch bei einer verdichteten Neubebauung auf der grünen Wiese die Planung am umgebenden Bestand orientieren – hier westlich am denkmalgeschützten Dorfkern und dem südlich angrenzenden Lebensraum von mehreren streng geschützten Amphibienarten und nördlich am bestehenden Stadtrand der eingeschossigen Bebauung längs des Sildemower Wegs. Durch eine andere Anordnung der Bebauungsdichten im Plangebiet hätte man sicherlich eine bessere Lösung ohne allzu große Reduzierung der WE-Anzahl finden können. Darauf haben auch einige Anwohnerinnen und Anwohner des Sildemower Wegs während der Sitzung des Ortsbeirats Biestow am 18.03.2025 hingewiesen.

Blick entlang der Nordkante des Neubaugebietes von West nach Ost. Die „raumwirksamen Pflanzflächen” befinden sich eigentlich nur in den Gärten der Bestandsbebauung.

Blick entlang der Nordkante des Neubaugebiets von Ost nach West. Links die 3-geschossigen Flachbauten mit realistischen Gebäudehöhen von 11,6 m über Gelände (mit einem zusätzlichen Garagengeschoss wären auch bis zu 12,5 m Höhe zulässig), rechts die vorhandene Einfamilienhausbebauung mit einem Vollgeschoss und mittleren Firsthöhen von 8,5 m.

Nachbemerkung: Dass in der 3D-Visualisierung der Bebauungsplan auf Rostocker Gemeindegebiet bis vor kurzem nur sehr verschwommen zu sehen war – im Gegensatz zur klaren Darstellung des Papendorfer Bebauungsplans, hing damit zusammen, dass die Stadt Rostock bisher nur in Ausnahmefällen ihren Bürgerinnen und Bürgern sowie den beratenden Gremien brauchbare digitale Unterlagen zur Verfügung gestellt hat. Die als Anlagen zu den Beschlussvorlagen veröffentlichten Dokumente haben in der Regel eine so schlechte Qualität, dass sogar wesentliche Inhalte nicht erkennbar sind.
Nachdem die Bürgerschaft am 26.03. die Auslegung des ungeänderten Planentwurfs beschlossen hat, wurde dem Verein „Leben in Biestow“ e. V. durch die Verwaltung (fast) exklusiv der Planentwurf in bester Qualität zur Verfügung gestellt, so dass dieser nun in die Visualisierung eingepflegt werden konnte.
Dummerweise hat das Bundesamt für Kartographie und Geodäsie kurz vorher sein bundesweites digitales Geländemodell, auf dem unsere Visualisierung aufsetzt, irgendwie „verschlimmbessert“. Dadurch entstehen jetzt, wenn man in der Visualisierung einen Standpunkt in Augenhöhe wählt und waagerecht in die Landschaft schaut, in der Geländedarstellung sehr hässliche Artefakte. Der Verein ist mit dem Bundesamt in Kontakt.
Update: Das Bundesamt hat reagiert. Jetzt ist alles wieder gut.