B-Plan Nobelstraße Archive

Wer hat Interesse an Bauland?

Farbige Liegenschaftskarte — Amtliche Liegenschaftskarte von Biestow und Papendorf, Stand 05.04.2026
Quelle: Geowebdienst „INSPIRE-WFS MV Flurstücke/Grundstücke ALKIS“ des LAiV M-V
© GeoBasis-DE/M-V 2026
(hier ein Ausschnitt mit 1341 (Teil-)Flurstücken nebst textlichen Ergänzungen, den Umringslinien der beiden B-Plangebiete „Wohngebiet Nobelstraße“ und „Am Schwanen-Soll“ sowie der Stadtgrenze, koloriert nach dem Vier-Farben-Satz).

Seit einiger Zeit kann man sich die aktuelle amtliche Parzellierung der Baugrundstücke der beiden B-Plangebiete „Am Schwanen-Soll“ (Papendorf) und „Wohngebiet Nobelstraße“ (Hanse- und Universitätsstadt Rostock) im Geodatenportal gaia-mv ansehen. Auf Papendorfer Seite fehlt allerdings noch das Flurstück für die verkehrliche Anbindung an die Nobelstraße. Dieses Anbindung verläuft quer durch die im Jahr 2002 nach Naturschutzrecht realisierte Kompensationsmaßnahme Nr. 944 (die Bedienung dieses Kartenportals über den Gastzugang ist etwas hakelig).

Die Gemeinde Papendorf hat ihren Bebaungsplan inzwischen zwar als Satzung beschlossen, rechtskräftig ist er allerdings bislang wegen der fehlenden öffentlichen Bekanntmachung noch nicht. Die Bürgerschaft der Hanse- und Universitätsstadt Rostock wird wohl erst im Spätsommer über den Abwägungs- und Satzungsbeschluss zum Rostocker Teil beraten.

Gleichwohl sind die Investoren bzw. die Kommunen bemüht, schon jetzt Interessenten für die Baugrundstücke zu akquirieren. Die Gemeinde Papendorf hat dazu ein Interessenbekundungsverfahren eingeleitet. Der Bürgermeister der Gemeinde will „die eingegangenen Interessenbekundungen […] gesammelt an die jeweiligen Investoren der Wohngebiete weiterleiten“. Und die OSPA, als Investor im Rostocker Teil, wird am 17. und 18. April ein Immobilienforum veranstalten, bei dem „exklusive Infos zum Bauprojekt »Biestow«“ geboten werden. Vermutlich wird man dort ebenfalls sein Interesse an einem Baugrundstück bekunden dürfen.

Da sich Preise bekanntlich aus Angebot und Nachfrage ergeben, und da die Anzahl der Baugrundstücke sehr begrenzt ist, wird wohl die Menge der Interessenbekundungen über die endgültigen Grundstückspreise entscheiden.

Derzeit liegt auf Papendorfer Seite der Quadratmeterpreis der noch vorhandenen Ackerfläche nach amtlicher Bodenrichtwertkarte bei 3 Euro. Auf Rostocker Stadtgebiet lag der Quadratmeterpreis des Ackers zum Stichtag 01.01.2024 noch bei 3,60 Euro, aktuell (Stichtag 01.01.2026) wird die B-Planfläche in der amtlichen Bodenrichtwertkarte als Bauerwartungsland geführt mit einem Quadratmeterpreis von 50 Euro. Da die amtlichen Bodenrichtwerte aus den vergangenen Grundstücksgeschäften und den dabei erzielten Preisen abgeleitet werden, dürften die 50 Euro der „Einkaufspreis“ gewesen sein, zu dem die OSPA die Grundstücke erworben hat.
Zum Vergleich: Die WIRO hat Anfang der 2000er-Jahre für das Ackerland im späteren B-Plangebiet „Kiefernweg“ nur ca. 6,65 Euro bezahlt. Aktuell liegt dort der Quadratmeterpreis bei 390 Euro und es sind noch reichlich Parzellen frei, z. B. im Eikholt, an der Langen Liete und im Großen Horst.

Man darf gespannt sein, wie die Verkaufspreise in den beiden neuen B-Plangebieten aussehen werden und ob der aktuelle Trend durch Ausweisung immer neuer Baugebiete in den bisher unverbauten Stadtrandlagen gestoppt werden kann (wie man am 17. April beim OSPA-Immobilienforum bereits erfahren konnte, wird dem wohl nicht so sein – da war von bis zu 560 Euro/m² die Rede).

In der oben dargestellten Karte ist eine Fläche mit „KA“ („Kirchen-Acker“) in einem Kreis markiert. Das ist das Flurstück 114/1, das entgegen dem ursprünglichen Planungskonzept nun doch nicht für Bautätigkeiten in Anspruch genommen wird.

Der „Kirchen-Acker“ hat eine interessante Geschichte:

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Das Flurstück 114/1 ist vermutlich das einzige Flurstück in Biestow, das seit Jahrhunderten unverändert geblieben ist. In der ältesten bekannten Katasterkarte von Biestow aus dem Jahr 1751 ist diese Fläche bereits dargestellt und wird als „Kirchen Acker“ bezeichnet. Sogar die ab 1778 im Kataster nachgewiesene Flächengröße von 1479 Quadratruten ist bis Anfang der 2000er-Jahre unverändert geblieben.

Die 1 im Nenner der Flurstücksbezeichnung 114/1, die normalerweise auf eine frühere Flurstücksteilung hindeutet, rührt wohl daher, dass die gesamte Rostocker Hälfte des Grenzgrabens zu Sildemow zwischen dem ehemaligen Bruchgraben (an der Nordseite des „Kirchen Ackers“) und dem ehemaligen Weg zum Sandkrug ursprünglich ein eigenes Flurstück bildete, das aber beim Übergang vom Hufenkataster zum Einheitskataster eigentumsrechtlich den beiden Anlieger zugeordnet wurde. Deswegen hat das benachbarte ehemalige Grabenflurstück die Bezeichnung 114/2.

„CHARTE VON DEM DO[R]FFE BIESTOW IM AMTE SUAAN – VERMESSEN ANNO 1751“
Dargestellt ist der gleiche Kartenausschnitt wie oben mit dem „Kirchen Acker“ an der Grenze zu Sildemow („SILLMOER FELD“). Die Originalkarte ist nach Süden ausgerichtet, weswegen im Ausschnitt Texte und Signaturen auf dem Kopf stehen. Die Karte befindet sich im Archiv der Evangelisch-Lutherischen Kirchengemeinde Biestow.

Das zur Karte gehörige detaillierte Vermessungsregister, in dem weitere Angaben zu den einzelnen Kartenfiguren enthalten sein könnten, wurde in den historischen Akten leider noch nicht aufgefunden. Erhalten ist aber die ausführliche „Designation der gesamten Vermeßungs-Kosten betreffend die beyden Consistorial-Dörfer Polchow und Biestow“ über eine Gesamtsumme von 66 Reichstalern, aufgestellt durch den Rostocker Feldmesser Schroeder. Abgerechnet wurde nach Flächenpauschalen nebst Reise- und Verpflegungskosten. Ein Jahr nach der Vermessung, am 2. August 1752, wird wiederholt um die Begleichung der Rechnung gebeten (also alles wie heute).

Zweck der Vermessung war die angestrebte Erhöhung der Abgaben aus den genannten Dörfern, aus denen seit dem 8. Februar 1571 der Geschäftsbetrieb des herzoglichen Konsistoriums zu Rostock finanziert wurde. Die Biestower Bauern und Kossaten mussten vorher, neben den üblichen Hand- und Spanndiensten, eine (vermutlich viel zu geringe) jährliche Abgabe von 233 Reichstaler und 24 Schillinge leisten. Außerdem konnten die Konsistorialräte in beiden Dörfern über einen Fischteich (in Biestow wohl der Dorfteich) und das Jagdrecht verfügen. Nach der Vermessung wurden alle bewirtschafteten Flächen neu bonitiert, d. h. ihre Ertragsfähigkeit neu bewertet und damit die Höhe der Abgaben neu festgesetzt (also auch alles wie heute).

In der Karte ist deutlich die damalige Einteilung der Feldmark in verschiedene Schläge mit sogenannten Langstreifenfluren erkennbar. Diese Flurform ist im Rostocker Raum bereits für das Jahr 1398 in Dierkow nachgewiesen. Sie geht vermutlich auf die mittelalterliche Dreifelderwirtschaft zurück, die die Neusiedler aus ihrer alten Heimat mitgebracht hatten. Zwischen den Streifen der Bauern, die gemeinschaftlich („in communion“) die eigenen Äcker bestellen mussten, lagen auch die Streifen der Pfarrhufe (erkennbar an einem grauen Saum). Diese wurden ebenfalls von den Bauern bearbeitet.

Nur der „Kirchen Acker“ sticht wegen seiner ungewöhnlichen Form und zeichnerischen Darstellung hervor. Anscheinend unterlag dieser Acker nicht dem Zwang der gemeinschaftlichen Bestellung.

Die besondere Darstellung – und der Umstand, dass bei der Kirche einmal vorhandener Grundbesitz immer schon selten verändert wurde – lässt vermuten, dass die Geschichte des Flurstücks 141/1 vielleicht sogar bis in das Jahr 1282 zurückreicht. In diesem Jahr wurden die beiden Biestower Seelsorger, der Plebanus Albertus und der Vizeplebanus Johannes, für ihren Nahrungserwerb mit einer halben Hufe Ackerland belehnt.

Da es sich um ein persönliches Lehen der jeweiligen Amtsinhaber handelte, das an eine bestimmte Fläche gebunden war und an die Nachfolger vererbt wurde, könnte mit dem „Kirchen Acker“ in der Karte eben diese halbe Hufe (bzw. eine viertel Hufe – der Vizeplebanus hatte um 1499 auf sein Kirchlehn verzichtet) dargestellt sein. Vorstellbar ist immerhin, dass dort der Plebanus und seine Nachfolger mit Ochse oder Pferd und Pflug Furchen gezogen haben, um im Schweiße ihres Angesichts ihr Brot zu verdienen (1.Mose 3,19) – so wie Pastor Breithaupt in der Erzählung „Die Heiden von Kummerow“.

Eher unwahrscheinlich ist die Vermutung, dass mit dem „Kirchen Acker“ ein Friedhof dargestellt sein sollte. Hier kann also noch weiter geforscht werden.

Neues vom zukünftigen „Wohngebiet Nobelstraße“.

Ausschnitt aus dem Planteil zur 8. Änderung des Flächennutzungsplans der Gemeinde Papendorf.

Derzeit befinden sich zwei wichtige Planwerke in der öffentlichen Auslegung, und zwar bis zum 26.05. die 8. Änderung des Flächennutzungsplans (FNP) der Gemeinde Papendorf und bis zum 30.05. der Entwurf des Bebauungsplans „Wohngebiet Nobelstraße“ der Hansestadt Rostock mit allerletzten Änderungen vom 31.03.2025.
Zu beiden Planwerken können Stellungnahmen abgegeben werden, die anschließend von den beiden Kommunen bei der Abwägung öffentlicher und privater Interessen bewertet werden müssen. Das jeweilige Abwägungsergebnis wird dann ein wesentlicher Bestandteil der abschließenden Satzungsbeschlüsse.

Auszug aus der Planzeichnung zum B-Plan „Wohngebiet Nobelstraße“ der Hansestadt Rostock mit letzten Änderungen vom 31.03.2025

Ein drittes Planwerk, der nochmals geänderte Entwurf des Bebauungsplans „Am Schwanen-Soll“ der Gemeinde Papendorf, wird demnächst ebenfalls erneut öffentlich ausgelegt. Wer sich vorab über die geänderten Inhalte informieren möchte, findet hier einige Unterlagen.

Alle Unterlagen zur 8. Änderung des FNP der Gemeinde Papendorf findet man hier im Bauportal MV. Die Änderung ist u. a. deswegen notwendig, weil der Bereich des Bebauungsplans „Am Schwanen-Soll“ im rechtskräftigen FNP noch als Landwirtschaftsfläche ausgewiesen ist und der B-Plan folglich nicht aus dem FNP entwickelt werden könnte (§ 8 (2) BauGB). Daher soll die bisherige Landwirtschaftsfläche zu einer Wohnbau- und Sondergebietsfläche umgewandelt werden.

Allerdings ist nach Landesraumentwicklungsprogramm (LEP M-V 2016) diese Umwandlung grundsätzlich gar nicht möglich. Die Ackerflächen im Bereich des B-Plans „Am Schwanen-Soll“ weisen überwiegend 50-er Wertzahlen auf. Gemäß LEP-Programmsatz 4.5 (2) gilt: „Die landwirtschaftliche Nutzung von Flächen darf ab der Wertzahl 50 nicht in andere Nutzungen umgewandelt werden. (Z) Hiervon ausgenommen sind die in Abbildung 22 genannten Nutzungen.“ (vgl. S. 57 ff im Textteil des LEP M-V 2016).

Alle in der genannten Abbildung 22 aufgeführten Ausnahmegründe treffen hier jedoch nicht zu. Das LEP ist eine Rahmenplanung, deren Regelungsinhalt bei der nachrangigen Bauleitplanung verbindlich einzuhalten ist. Der zitierte Programmsatz wird in der Begründung zum Änderungsentwurf des FNP schlicht unterschlagen. Bezeichnend ist auch, dass sich in den bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen zum Vorentwurf das Amt für Raumordnung und Landesplanung Region Rostock in seiner Stellungnahme vom 15.04.2024 zu der geplanten Änderung beim „Schwanen-Soll“ überhaupt nicht äußert und statt dessen auf zwei Schreiben von Dezember 2022 verweist, die jedoch nicht Bestandteil der ausliegenden Unterlagen sind. Auch der Landkreis Rostock, Amt für Kreisentwicklung, kann in seiner Stellungnahme vom 15.04.2024 keinen Widerspruch zu der Festlegung des LEP erkennen.

Der Planungsverband Region Rostock hat im Januar 2024 in seinem ersten Entwurf zur Neuaufstellung des Regionalen Raumentwicklungsprogramms solche hochwertigen Ackerflächen als „Vorbehaltsgebiete für die Landwirtschaft” konkretisiert und in der Karte 8 dargestellt. Daneben stellt der Planungsverband auch digitale Umringsdaten zum Download bereit:

Die blaue Fläche ist das Vorbehaltsgebiet für die Landwirtschaft südöstlich von Biestow. Das Plangebiet „Am Schwanen-Soll” liegt vollständig innerhalb des Vorbehaltsgebiets.

Im Textteil des Entwurfs legt der Planungsverband auf Seite 29 fest:
„Z (2) Planungen zur Umnutzung und Überbauung von Flächen mit besonders hochwertigen Böden innerhalb der Vorbehaltsgebiete für die Landwirtschaft sind unzulässig. Ausnahmsweise zulässig sind Planungen und Maßnahmen, die der Landesverteidigung oder der öffentlichen Sicherheit und Gefahrenabwehr dienen. Ausnahmsweise zulässig sind darüber hinaus Planungen von Verkehrswegen und Leitungen sowie von Siedlungserweiterungen der zentralen Orte, wenn keine Alternativen mit geringeren Eingriffen in die Umwelt und in den Boden vorhanden sind.“

Zur Begründung führt der Planungsverband aus:
„(2) Umnutzungsverbot für besonders hochwertige Böden. Als besonders hochwertig gelten Böden mit einer Wertzahl ab 50. Diese kommen insbesondere in den Vorbehaltsgebieten für die Landwirtschaft in größerem Umfang vor. Generell unzulässig sind hier Planungen zur Umnutzung solcher Böden, wenn mehr als fünf Hektar Fläche mit einem Bodenwert über 50 betroffen sind und wenn diese besonders hochwertigen Böden mehr als ein Drittel der zur Umnutzung vorgesehenen gesamten Planfläche umfassen. Beide Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um das Umnutzungsverbot zu begründen.“ (siehe S. 30 im Textteil)

Vorliegend sind beide Voraussetzungen erfüllt: Die zur Umnutzung vorgesehene Planfläche umfasst ca. 14,2 ha, darin enthalten sind ca. 8,7 ha Ackerland mit 50-er Wertzahlen. Das sind über 60 %.

„Das Umnutzungsverbot soll streng angewandt werden, aber nicht zu einem unverhältnismäßigen Planungshindernis ausarten. Die Anlage neuer Infrastrukturen muss ebenso möglich bleiben wie die Entwicklung neuer Siedlungsflächen im direkten Umfeld der zentralen Orte. In beiden Fällen muss sich die Planung jedoch auf eine qualifizierte Prüfung möglicher Alternativen gründen, in der allgemeine Umweltbelange, Aspekte der Wirtschaftlichkeit und gegebenenfalls des Städtebaus fachlich bewertet werden und im Ergebnis dieser Bewertung den Belang des Bodenschutzes klar überwiegen. Für Siedlungserweiterungen gilt darüber hinaus die Voraussetzung, dass sie im Anschluss an den bestehenden Siedlungskern des betreffenden Zentralortes geplant werden. Ohne weitere Voraussetzungen zulässig sind generell solche Ausnahmen, die sich auf unabweisbare Erfordernisse der Landesverteidigung oder der öffentlichen Sicherheit und Gefahrenabwehr gründen.“

Eine „qualifizierte Prüfung möglicher Alternativen“ wurde weder durch die Gemeinde Papendorf, noch durch die Hansestadt Rostock vorgenommen, wobei die Stadt vorrangig in der Pflicht gewesen wäre, da das neue Wohngebiet „städtebaulich dem Siedlungskörper der Kernstadt Rostock zuzuordnen“ ist. Bei der Suche nach möglichen Alternativstandorten für die 400 im Bereich „Am Schwanen-Soll“ geplanten Wohneinheiten wäre man mit Sicherheit fündig geworden, z. B. im Ortsteil Groß Klein an der Hermann-Flach-Straße, wo erst kürzlich der Aufstellungsbeschluss für ein neues Wohngebiet gefasst wurde. Im Sinne einer an den Bedürfnissen der Menschen orientierten Stadtplanung wären dort die Wohneinheiten auch wesentlich besser platziert, da die zukünftigen Arbeitsplätze (Smulders, Wasserstoffwirtschaft) fast ausschließlich im Nordwesten und im Nordosten entstehen werden. Die einzige stadtplanerisch halbwegs sinnvolle Begründung für den Standort „Am Schwanen-Soll“ am äußersten südlichen Zipfel des Stadtgebiets wäre die Nähe zur Straßenbahnendhaltestelle „Südblick“. Solche Endhaltestellen liegen aber eigentlich immer irgendwo am Stadtrand bzw. am Rand bebauter Gebiete. Demnach dürfte das Stadtgebiet überall bei den Endhaltestellen weiter in das Umland wuchern (und die Endhaltestellen würden natürlich irgendwann hinterher wandern).

Über die tatsächlichen Gründe für die Ausweisung eines neuen Baugebiets auf dieser hochwertigen landwirtschaftlichen Nutzfläche außerhalb der Stadtgrenze kann man nun spekulieren. Die Rechtmäßigkeit dieser Planung ließe sich vermutlich nur über ein sogenanntes Zielabweichungsverfahren herstellen.

Zur Planung der Hansestadt Rostock: Nachdem in der Sitzung des Bau- und Liegenschaftsausschusses vom 25.03. die Auslegung des Entwurfs des Bebaungsplans Nr. 13.W.189 „Wohngebiet Nobelstraße“ ungeändert beschlossen wurde, hat auch die Bürgerschaft am 26.03. der ungeänderten Auslegung zugestimmt. Alle Änderungsanträge des Ortsbeirats Biestow wurden verworfen. Wer sich die Redebeiträge der Bürgerschaftssitzung im Einzelnen noch einmal ansehen möchte, findet weiter unten die entsprechenden Links.

Alle ausliegenden Unterlagen können hier vom Portal mv.bauleitplanung-online.de heruntergeladen werden. Während der oben genannten Frist kann jeder eine Stellungnahme abgegeben, auch per Mail an stadtplanung@rostock.de.

Gegenüber dem Planungsstand vom 15.01.2025 wurden in die Planzeichnung noch einige Änderungen eingearbeitet:

Der Geh- und Radweg an der Nordostecke des Plangebiets passt nun mit der Papendorfer Planung zusammen.
Zwischen den Baufeldern 2 und 4 wurde der im Wohnpark vorhandene befestigte Weg bis zur Planstraße A verlängert.
In den Baufeldern 2 und 4 wurde für jeden Baublock eine individuelle maximale Bauhöhe über dem Bezugshöhenpunkt festgesetzt.

Direkt angrenzend an die am Sildemower Weg mit einem Vollgeschoss errichtete Wohnbebauung dürfen die zukünftigen 3-geschossigen Flachbauten nun mit einer maximalen Höhe von 11,5 m über dem jeweiligen Höhenbezugspunkt geplant werden, wobei die tatsächlichen Höhen dieser Bezugspunkte erst bekannt sind, wenn die Ausführungsplanung für den Straßenbau vorliegt. Wegen der im Bereich der Baufelder 1 bis 4 vorhandenen Senke wird dort vermutlich eine Geländeanhebung geplant werden müssen:

Im Ergebnis wird z. B. die Höhe der zukünftigen Grundstückszufahrt zum Baufeld 2 bei etwa 35,9 m und der obere Gebäudeabschluss der 3-Geschosser entsprechend bei 47,4 m liegen. Die an das Baufeld 2 angrenzenden eingeschossigen Wohngebäude am Sildemower Weg Nr. 4 bis 8 haben nach Daten des LAiV Traufhöhen zwischen 37,15 und 42,09 m (jeweils DHHN2016).
Faktisch ändert sich durch diese zusätzliche Festsetzung überhaupt nichts. Es bleibt weiterhin der Phantasie der Architekten überlassen, wie man ein Wohngebäude mit 3 Vollgeschossen und Flachdach auf eine Höhe von 11,5 m über Gelände hochziehen kann (z. B. indem man ein zusätzliches Garagengeschoss mit einer lichten Raumhöhe von unter 2,3 m integriert, das dann nicht als Vollgeschoss zählt).

Im Vorgriff auf die demnächst stattfindende erneute Auslegung des Papendorfer B-Plans „Am Schwanen-Soll“ lohnt sich auch ein Blick in die bereitgestellten Anlagen, z. B. in die Schalltechnische Untersuchung des „Akustik Labor Nord“ vom 25.08.2023 nebst der ergänzenden Schalltechnischen Stellungnahme vom 17.09.2024.

In der Untersuchung steht auf Seite 7 der Satz: „Für die Bebauung innerhalb des in Aufstellung befindlichen, benachbarten Bebauungsplanes Nr. 24 „Am Schwanen-Soll“ wird die vorgesehene Bebauung entsprechend des städtebauliches Konzept (Stand vom 11.01.2023) berücksichtigt. Abweichend vom vorliegenden städtebaulichen Entwurf wird für das sonstige Sondergebeit 1 (SO1) mit der Zweckbestimmung „Nahversorgung“ der überarbeitete Planungsstand vom 22.03.2023 zugrunde gelegt.“ Und auf Seite 8 wird behauptet: „Der so modellierte Lastfall kann als schalltechnischer Ansatz zur sicheren Seite angesehen werden, da hinsichtlich der berücksichtigten Schallquellen Abschätzungen zur sicheren Seite eingerechnet werden.“

Der oben genannte Planungsstand ist nicht mehr aktuell. Nach dem am 15.06.2023 veröffentlichten Planungsstand vom 07.06.2023 war im SO1 an der Nordseite des Gebäudes überwiegend eine maximale Bauhöhe von 10 m vorgesehen und nicht, wie jetzt neu festgesetzt, eine durchgehende Höhe von 17 m. Entsprechend dürften sich auch die Schallreflektionen der üblichen Lärmquellen (Müllbeseitigung, ebenerdige Kühlaggregate usw.) erhöhen. Die von den Gutachtern berücksichtigten maßgeblichen Schallemissionsorte findet man in der Anlage 2. Neben der eingehausten Laderampe und den Aggregaten auf dem Dach ist dort nur ein Punkt mit einer kurzzeitigen Geräuschspitze der zischenden LKW-Druckluftbremse dargestellt (nicht aber das durchdringende piepsende Warnsignal beim Rücksetzen an die Laderampe).

Das Rostocker Amt für Umwelt- und Klimaschutz, Abt. Immissionsschutz und Umweltplanung, hat in seiner Stellungnahme vom 14.08.2024 darauf hingewiesen, dass aus seiner Sicht „die schalltechnischen Annahmen für einen großflächigen Einzelhandel nicht zur sicheren Seite hin getroffen [wurden]. Aufgrund der unmittelbaren Nähe zwischen der Wohnbebauung und der gewerblichen Einrichtung ist von immissionsschutzrechtlichen Konflikten auszugehen, die im nachgelagerten Genehmigungsverfahren nur über umfangfangreiche Einschränkungen gelöst werden können.“ (Blatt 9 der „umweltbezogenen Stellungnahmen, Seite 4 des Anschreibens).

Mit „Wohnbebauung“ ist hier nur die geplante Bebauung im Neubaugebiet gemeint. Die vorhandene Wohnbebauung am Sildemower Weg kommt in dem Untersuchungsrahmen und auch in der Stellungnahme des Akustiklabors vom 17.09.2024 gar nicht vor. Die Gutachter haben in ihrer Stellungnahme die Bedenken des Amtes im Wesentlichen „weggebügelt“. Nach der letzten Änderung des Bebauungsplans „Am Schwanen-Soll“ ist nun auch die Errichtung eines Lärmschutzwalls an der Nordseite des SO1 zur Abschirmung der Wohnbebauung am Sildemower Weg nicht mehr möglich, da der in Frage kommende Grünstreifen zwischenzeitlich als „Fläche, die von Bebauung freizuhalten ist“ mit der Zweckbestimmung „Gewässerrandstreifen“ festgesetzt wurde. Dort darf also auch kein Lärmschutzwall errichtet werden.

Zur Bürgerschaftssitzung vom 26.03.2025 findet man hier die einzelnen Redebeiträge

von Herrn Peter Müller für den Verein „Leben in Biestw“ e. V. (der nach einem Geschäftsordnungsantrag von Frau Dr. Bachmann doch noch Rederecht erhielt),
von Herrn Dr. Stefan Posselt, der zu den Änderungsanträgen des Ortsbeirats Biestow zusätzliche Erläuterungen vorgetragen hat,
von Frau Andrea Krönert (Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN.Volt), die mit einer ausladenden und teils recht merkwürdig anmutenden Begründung den ungeänderten Entwurf verteidigte, gefolgt
von einer eher rhetorischen Frage ihres Fraktionskollegen Herrn Uwe Flachsmeyer und einem kurzen Lebenszeichen des BSW, vorgetragen
von Herrn Lajos Orban (Bündnis Sahra Wagenknecht), sowie abschließend
von Frau Dr. Sybille Bachmann (Rostocker Bund), die den endgültigen Charakter des Bürgerschaftsbeschlusses hervorgehoben hat und daher die Änderungsanträge des Ortsbeirats befürwortete.

Neubaugebiet Nobelstraße

Derzeit befindet sich ein Entwurf für das südlich an den Wohnpark Biestow unmittelbar angrenzende Neubaugebiet in der Beratung. Die Entwürfe des Bebauungsplans und der zugehörigen Begründung kann man hier downloaden. Eine 3D-Visualisierung mit einigen zulässigen und realistischen Modellen der zukünftigen Bebauung kann man sich hier ansehen (u. U. sehr lange Ladezeit).

Screenshot der 3D-Visualisierung mit einigen Gebäudemodellen im Neubaugebiet.

Der Ortsbeirat Biestow hat sich ausgiebig mit dem Entwurf befasst und vier Änderungsanträge eingebracht (Antrag 1, Antrag 2, Antrag 3 und Antrag 4).

Die nächsten Gelegenheiten, den Beratungen zum Entwurf und zu den Änderungsanträgen beizuwohnen, sind am 25.03., 17:00 Uhr, bei der öffentlichen Sitzung des Bau- und Liegenschaftsausschusses in der Kantine des „Haus des Bauens und der Umwelt” am Holbeinplatz und am 26.03. ab 16:00 Uhr während der Sitzung der Bürgerschaft im Rathaus. Die Sitzung der Bürgerschaft wird per Videostream ins Internet übertragen und kann unter diesem Link auch von zu Hause aus mitverfolgt werden. Die Tagesordnung der Sitzung findet man hier.

Vom Verein „Leben in Biestow“ e. V. wurde eine Stellungnahme zum Planentwurf erarbeitet und noch vor der Bürgerschaftssitzung an die Fraktionsvorsitzenden, an den Bürgerschaftspräsidenten und an die Oberbürgermeisterin übermittelt. Der Vorstandsvorsitzende hatte für die Einwohnerfragestunde am Anfang der Sitzung einen Redebeitrag zum Thema angemeldet, was zwar laut Hauptsatzung der Hansestadt Rostock grundsätzlich möglich gewesen wäre, gemäß Geschäftsordnung der Bürgerschaft aber nicht statthaft ist (dort werden nicht nur „Fragen“, sondern auch „Vorschläge und Anregungen“ zu einem Tagesordnungspunkt als unzulässig bewertet).

Falls die Bürgerschaft den Entwurf des Bebauungsplans ungeändert beschließen sollte, wird der Plan anschließend einen Monat lang öffentlich ausgelegt. Während dieser Zeit hat jeder die Möglichkeit, eine Stellungnahme abzugeben. Danach muss die Bürgerschaft noch einen förmlichen Abwägungs- und Satzungsbeschluss fassen, bevor der Plan durch öffentliche Bekanntmachung Rechtskraft erhält.

Zur Erinnerung: Als im Jahr 2005 dieses Baugebiet neu in den Flächennutzungsplan aufgenommen wurde, haben die Anwohner des Sildemower Weges und der Ortsbeirat Biestow bereits Bedenken angemeldet. Die Verwaltung hat seinerzeit in der Abwägung öffentlicher und privater Interessen als Zielstellung für eine künftige Bebauung u. a. folgende Sätze in ihre Abwägungsdokumentation geschrieben:

„Mit der Neuausweisung einer Fläche südlich des Wohnparks Biestow wird in die bestehende städtebauliche Situation und damit auch in die vorhandene Wohnqualität des angrenzenden Gebietes eingegriffen. Obwohl dieses zukünftige Wohngebiet, wie bereits dargelegt, eine städtebauliche Abrundung der angrenzenden vorhandenen Baugebiete darstellt, sind zusätzliche Belastungen für diese Wohngebiete planerisch auszuschließen.”

„Darüber hinaus ist im Bebauungsplan zu regeln, wie die unmittelbare Nachbarschaft der Baugebiete zueinander verträglich zu gestalten ist. Dies betrifft besonders die Grundstücke am Sildemower Weg, die derzeit mit dem freien Blick nach Süden bzw. Südwesten eine besondere Wohnqualität besitzen und auch vor diesem Hintergrund erworben wurden. Dies kann im B-Plan z. B. durch entsprechende Festsetzungen der Baugrenzen sowie dazwischenliegende räumlich wirksame Pflanzflächen an der Nordgrenze des neuen Wohngebietes geregelt werden. Im Flächennutzungsplan wird auf diese Darstellungen auf Grund des Maßstabes verzichtet, da auch analog in anderen Baugebieten Grünflächen mit ähnlicher Größe und Bedeutung nicht dargestellt werden.”

Als am 01.02.2017 die Bürgerschaft beschlossen hat, dieses Neubaugebiet konkret zu entwickeln, wurde als Planungsziel die „Schaffung von Bauflächen für den individuellen Hausbau im nachgefragten Süden Rostocks” vorgegeben. Es sollte sich „überwiegend um Einfamilienhäuser als Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser” handeln, mit einem geringen Anteil an Geschosswohnungsbau. Laut einer am gleichen Tag der Bürgerschaft zur Kenntnis gegebenen Informationsvorlage wurde eine Anzahl von 200 Wohneinheiten angestrebt.

Im nun vorliegenden Entwurf ist von den Vorgaben aus den Jahren 2005 und 2017 nicht viel übrig geblieben. Geplant sind nun 400 Wohneinheiten, davon 300 WE in Mehrfamilienhäusern bzw. im Geschosswohnungsbau (vgl. S. 16 der Begründung).

„Räumlich wirksame Pflanzflächen an der Nordgrenze” sucht man vergeblich und die „verträgliche Gestaltung” der unmittelbaren Nachbarschaft an der Grenze zwischen dem alten Wohnpark und dem Neubaugebiet wurde sehr eigenwillig umgesetzt: Obwohl die Nachbargemeinde Papendorf sich mit einer „verträglichen Gestaltung” an der Nordgrenze ihres Bebauungsplans „Am Schwanen-Soll” offensichtlich überhaupt nicht befasst hat und unmittelbar angrenzend zur eingeschossigen Wohnbebauung ein großes 5-geschossiges und bis zu 18 m hohes Mehrzweckgebäude hingeplant hat, wurde auf Rostocker Gemeindegebiet dieser Mangel „in nahtloser Fortsetzung der Bauhöhenfestsetzungen des Papendorfer Plangebietes” in Form von 3- bis 5-geschossigen Flachbauten einfach weitergeführt, wobei direkt gegenüber der vorhandenen 1-geschossigen Bebauung am Sildemower Weg nur 3-geschossige Flachbauten vorgesehen sind, „um eine erdrückende Wirkung zu vermeiden” (vgl. S. 14 der Begründung).

„um eine erdrückende Wirkung zu vermeiden” – Blick vom Sildemower Weg zwischen den Hausnummern 5 und 6 auf die zukünftige Bebauung im Neubaugebiet.

Es gibt sicherlich sehr viele gute Gründe, in städtischen Gebieten eine Zersiedelung der Landschaft durch reine Einfamilienhausbebauung in Zukunft zu vermeiden und im urbanen Raum mit höheren Bebauungsdichten zu planen. Eine sehr sehenswerte Dokumentation zu diesem Thema findet man z. B. in der Mediathek der ARD: „Das Ende der Neubaugebiete – Wohnraum ohne Naturzerstörung”.

Andererseits sollte sich auch bei einer verdichteten Neubebauung auf der grünen Wiese die Planung am umgebenden Bestand orientieren – hier westlich am denkmalgeschützten Dorfkern und dem südlich angrenzenden Lebensraum von mehreren streng geschützten Amphibienarten und nördlich am bestehenden Stadtrand der eingeschossigen Bebauung längs des Sildemower Wegs. Durch eine andere Anordnung der Bebauungsdichten im Plangebiet hätte man sicherlich eine bessere Lösung ohne allzu große Reduzierung der WE-Anzahl finden können. Darauf haben auch einige Anwohnerinnen und Anwohner des Sildemower Wegs während der Sitzung des Ortsbeirats Biestow am 18.03.2025 hingewiesen.

Blick entlang der Nordkante des Neubaugebietes von West nach Ost. Die „raumwirksamen Pflanzflächen” befinden sich eigentlich nur in den Gärten der Bestandsbebauung.

Blick entlang der Nordkante des Neubaugebiets von Ost nach West. Links die 3-geschossigen Flachbauten mit realistischen Gebäudehöhen von 11,6 m über Gelände (mit einem zusätzlichen Garagengeschoss wären auch bis zu 12,5 m Höhe zulässig), rechts die vorhandene Einfamilienhausbebauung mit einem Vollgeschoss und mittleren Firsthöhen von 8,5 m.

Nachbemerkung: Dass in der 3D-Visualisierung der Bebauungsplan auf Rostocker Gemeindegebiet bis vor kurzem nur sehr verschwommen zu sehen war – im Gegensatz zur klaren Darstellung des Papendorfer Bebauungsplans, hing damit zusammen, dass die Stadt Rostock bisher nur in Ausnahmefällen ihren Bürgerinnen und Bürgern sowie den beratenden Gremien brauchbare digitale Unterlagen zur Verfügung gestellt hat. Die als Anlagen zu den Beschlussvorlagen veröffentlichten Dokumente haben in der Regel eine so schlechte Qualität, dass sogar wesentliche Inhalte nicht erkennbar sind.
Nachdem die Bürgerschaft am 26.03. die Auslegung des ungeänderten Planentwurfs beschlossen hat, wurde dem Verein „Leben in Biestow“ e. V. durch die Verwaltung (fast) exklusiv der Planentwurf in bester Qualität zur Verfügung gestellt, so dass dieser nun in die Visualisierung eingepflegt werden konnte.
Dummerweise hat das Bundesamt für Kartographie und Geodäsie kurz vorher sein bundesweites digitales Geländemodell, auf dem unsere Visualisierung aufsetzt, irgendwie „verschlimmbessert“. Dadurch entstehen jetzt, wenn man in der Visualisierung einen Standpunkt in Augenhöhe wählt und waagerecht in die Landschaft schaut, in der Geländedarstellung sehr hässliche Artefakte. Der Verein ist mit dem Bundesamt in Kontakt.
Update: Das Bundesamt hat reagiert. Jetzt ist alles wieder gut.