Passend zum letzten Blog-Beitrag:
Frau Chris Günther hat für die CDU-Fraktion der Bürgerschaft für die kommende Sitzung des Ortsbeirats Biestow eine Nachtragstagesordnung mit einem neuen Tagesordnungspunkt veranlassst, weil sie mit „besonderer Dringlichkeit“ einen Prüfauftrag an die Fachämter – unter Einbeziehung der WIRO – auslösen möchte.
Geprüft werden soll, ob sich die unbebaute Biestower Feldflur als „Potenzialfläche“ für eine Bebauung mit „besonders familiengerechten Wohnformen wie Einfamilien-, Reihen- und kleinere Mehrfamilienhäuser“ eignet. Die WIRO soll einbezogen werden, weil sie dort noch reichlich Ackerland besitzt. Tatsächlich geht es im Antrag auch ausschließlich um Flächen, die sich im Eigentum der WIRO befinden. Im obigen Kartenauszug sind die WIRO-Flurstücke rot dargestellt, die angrenzenden blauen Flächen gehören der Stadt und die gelben Flächen sind Landeseigentum. Der Rest ist Privateigentum.
Die Nachtragstagesordnung können Sie hier einsehen und die Beschlussvorlage für den Prüfauftrag finden Sie hier. Der Ortsbeirat Biestow soll jetzt zu diesem Prüfauftrag Stellung beziehen, damit die Bürgerschaft möglichst schon in der Sitzung am 13. Mai den Antrag beschließen kann!
In der kommenden Ortsbeiratssitzung ist also reichlich Zündstoff vorhanden und es wäre sicherlich von Vorteil, wenn eine breite Öffentlichkeit der Sitzung beiwohnen würde (21.04., 19:00 Uhr, Beratungsraum Stadtamt Südstadt, Charles-Darwin-Ring 6).
Grundsätzlich ist es bereits eine Zumutung, eine solche Vorlage mit angeblicher Dringlichkeit in eine Nachtragstagesordnung einzubringen. Bleibt zu hoffen, dass der Ortsbeirat die Vorlage entweder ablehnt oder zumindest vertagt, um sich vorher vernünftig beraten und seine Entscheidung anschließend plausibel begründen zu können – und dass die nachfolgenden Gremien diesem Beispiel folgen werden.
Eigentlich kann man sich schon gar nicht mehr so genau erinnern, wie oft bereits solche „Prüfaufträge“ für die genannten Flächen an die Verwaltung ausgelöst und dort bearbeitet wurden. Tatsächlich ist die Diskussion über die WIRO-Flächen in Biestow so alt wie der aktuelle Flächennutzungsplan. Warum diese Flächen als „Potenzialflächen“ ungeeignet sind und weshalb der Antrag von Frau Günther sowieso nicht zielführend ist, können Sie im nachfolgenden Abschnitt lesen.
Update: Vom Ortsbeirat Biestow und vom Stadtentwicklungs- und Umweltausschuss wurde die Beschlussvorlage bereits abgelehnt. Während der Bürgerschaftssitzung am 13.05.2026 hat Frau Günther den Antrag bis zur Oktobersitzung der Bürgerschaft zurückgestellt, um – sinngemäß – dem Vorwurf der Wahlkampfpropaganda entgegenzutreten. Anscheinend war das Thema dann doch nicht so dringend. Die Oberbürgermeisterin hat während der Sitzung einige Ergänzungen und Klarstellungen vorgetragen. Auch vom Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Mobilität liegt inzwischen eine Stellungnahme vom 07.05.2026 vor, u. a. mit einer Kurzzusammenfassung einiger der nachfolgend aufgeführten Argumente:
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Entstehung des Flächennutzungsplans bis 2006
Die WIRO hatte Ende der 1990er-Jahre (also in einer Zeit, bevor der erste Vorentwurf des aktuell rechtskräftigen Flächennutzungsplans vorgelegen hat) ohne explizites Mandat und ohne Abstimmung mit den Fachämtern über die Fa. Baltic Bau Contor rund 105 ha Ackerland in der Biestower Feldflur günstig erworben (den Eigentümern wurde seinerzeit erzählt, es ginge um die Einrichtung eines neuen Landwirtschaftsbetriebs). Anschließend hat sie für diese Flächen – unter Umgehung der Fachämter – von mehreren Ingenieurbüros ein fertig ausgearbeitetes WIRO-internes Erschließungs- und Bebauungskonzept erstellen lassen („Strukturentwicklungskonzept 2006“).
Kartenhintergrund: „Charte von der Dorffeldmark Biestow – Amts Toitenwinkel zu Rostock – Vermessen und regulirt im Jahre 1852 von E. Krüger, Cammer-Ingenieur“ – hier eine Abzeichnung aus dem Jahr 1879 . Quelle: Landeshauptarchiv Schwerin.
Zur Verdeutlichung, was „Potenzialflächen“ und „WIRO-Stadtplanung“ mit historischer Planung zu tun hat:
Die WIRO hat in der Biestower Feldflur wahllos erworben: Die Ackerflächen der Hufe I (mit Ausnahme des Maschinenbaugeländes und einer zwischenzeitlich an einen Gerüstbauer verkauften Teilfläche), die nicht mehr besiedelten Büdnereien XIX und XX aus der Hufe II, den Acker der Hufe IV (inzwischen vom Kringelhof aus bewirtschaftet), die komplette Hufe VII mit Hofstelle sowie die Ackerflächen der Büdnereien VI bis IX in Biestow Ausbau.
Die in der Karte dargestellte Hufeneinteilung nebst Gründung von Biestow Ausbau mit vier Büdnerstellen war bei einer Feldmarksregulierung im Jahr 1852 festgelegt worden, um die bestmögliche Erreichbarkeit der Ackerflächen von den dazugehörigen Hofstellen aus zu gewährleisten (optimale Nähe von Wohn- und Arbeitsort nach den Erkenntnissen des Agrarforschers von Thünen). Das war das genaue Gegenteil von dem, was heute mit der Überbauung der Ackerflächen wahrscheinlich erreicht würde (maximale Entfernung zwischen Wohn- und Arbeitsort).
Anscheinend war die damalige Geschäftsführung der WIRO davon überzeugt, dass sich ihr Konzept durch Einflussnahme auf die Bürgerschaft und deren Gremien in die Tat umsetzen ließe, um nahtlos an die Erfolge in der „Wohnbaufläche Biestow“ (B-Plan am 24.03.1995 in Kraft getreten) und im „Wohngebiet Brinckmanshöhe“ (B-Plan am 22.04.1998 in Kraft getreten) anschließen zu können. Auf der Brinckmanshöhe wurde das letzte Baufeld im Südosten des Plangebiets erst in den Jahren 2017 – 2020 mit teuren Miet- und Eigentumswohnungen bebaut und im Jahr 2024, also 26 Jahre nach Inkrafttreten der Satzung, wurde für die allerletzte dort verfügbare Bauparzelle von der „CCS Projekt GmbH & Co. KG – c/o AP Planungsgesellschaft Rostock mbH“ ein Bauantrag gestellt.
Parallel zu den Aktivitäten der WIRO wurde von den eigentlich zuständigen Fachämtern die Arbeit an dem neuen Flächennutzungsplan (FNP) begonnen. Dort wurde unter Berücksichtigung gesamtstädtischer Interessen und stadtplanerischer Grundsätze ein erster Vorentwurf erstellt, der im Sommer 2003 öffentlich ausgelegt wurde. Nach Stellungnahmen der Öffentlichkeit und weiterer Behörden wurde der 1. Entwurf des FNP erarbeitet (im Sommer 2004 ausgelegt), anschließend wurde der „Geänderte 1. Entwurf“ mit Bearbeitungsstand vom 21.09.2005 im Herbst 2005 ausgelegt. Die Endfassung des FNP wurde von der Bürgerschaft in der Sitzung vom 01.03.2006 beschlossen.
Am Sitzungstag wurde noch über mehrere Ergänzungsanträge beraten, unter anderem über einen Antrag der CDU-Fraktion zur Ausweisung einer Wohnbaufläche im heutigen Landschaftsschutzgebiet Diedrichshagen. Dieser Antrag wurde mehrheitlich abgelehnt. Als einzige Ergänzung wurde nur ein Antrag des Ortsbeirats Biestow angenommen, mit dem u. a. sichergestellt werden sollte, dass „die künftige Planung […] die naturschutzfachlichen Belange (Sicherung des geschützten Biotops und Amphibienwanderung) des Raumes, darunter auch die Freihalte- und Schutzbereiche aus dem B-Plan Nr. 09.W.57 berücksichtigen“ muss. Der Antrag bezog sich auf die Wiesen um das Hoppenhof-Soll am südlichen Ortsausgang von Biestow in Richtung Groß Stove. Der Ortsbeirat musste im Jahr 2017 anlässlich der Aufstellung des Bebauungsplans „Wohngebiet Nobelstraße“ erneut für diese Flächen kämpfen, da ursprünglich vorgesehen war, diese einfach mit zu überplanen. Nach dem aktuellen Stand der Planungen sollen nun die dort lebenden streng geschützten Amphibien, sofern man ihrer habhaft werden kann, nach Papendorf zwangsmigriert werden.
Während der oben genannten Bearbeitungsschritte wurde von den Fachämtern auch der Umgang mit den WIRO-Flächen geprüft, nachzulesen in den jeweiligen Abwägungsdokumentationen (die sollten vollständig im Stadtarchiv einsehbar sein).
Letztlich konnten von den 105 ha Ackerland der WIRO nach gerechter Abwägung privater und öffentlicher Belange (§ 1 Abs. 6 und 7 BauGB) nur ca. 45,4 ha als Bauland im FNP berücksichtigt werden (in den Baufeldern W.9.13 und W.9.14 – und diese wiederum jeweils zur Hälfte nur mit einer „langfristigen Entwicklungsoption“).
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ToDo: Erläuterung
Dass die Einflussnahme der WIRO-Geschäftsführung auf den Aufsichtsrat und auf den damaligen Bauauschuss anscheinend bestens funktioniert hat (wie im oben verlinkten „Spiegel“-Artikel beschrieben) kann man u. a. daran ersehen, dass bereits am 11.10.2006 – also 7 Monate nach dem Beschluss zum FNP – ein Antrag gestellt wurde, den gerade beschlossenen FNP wieder zu ändern: „Im Rahmen der Änderung ist insbesondere die Ausweisung weiterer Wohnbauflächen in den Bereichen Rieckdahl, Biestow, Diedrichshagen und Toitenwinkel erneut einzubeziehen.“ Die Begründung für diesen Antrag erfolgte nur mündlich und ist in den Protokollen der Bürgerschaft nicht dokumentiert.
Der damalige Bausenator Peter Grüttner hatte zwar in einer Stellungnahme ausführlich dargelegt, warum der Antrag abgelehnt werden sollte, trotzdem hat die Bürgerschaft am 11.10.2006 dem Antrag mehrheitlich zugestimmt.
Dieser Beschluss wurde am 30.01.2008 durch die Bürgerschaft wieder aufgehoben, nachdem die Verwaltung in Diskussionen mit den Ausschüssen der Bürgerschaft erläutert hatte, warum von den Fachämtern „die [zusätzlichen] Flächenausweisungen in den Ortsteilen Biestow, Riekdahl und Toitenwinkel mehrheitlich und deutlich abgelehnt“ wurden.
Für den Ortsteil Diedrichshagen zeichnet sich aktuell eine „Lösung“ ab: Die WIRO darf nun eine 33 ha große Fläche im Landschaftsschutzgebiet „Diedrichshäger Land“ für 2,9 Mio. Euro erwerben und wird die wohl irgendwann auch erschließen und in großzügigen Parzellen für teure Luxuswohnungen vermarkten.
Strukturkonzept 2008
Auch nach Inkrafttreten des FNP und in Vorbereitung einer späteren Überarbeitung oder Neuaufstellung des FNP haben sich die Fachämter weiterhin sehr intensiv mit den Flächen westlich und südwestlich von Biestow (und auch mit dem WIRO-internen „Strukturentwicklungskonzept 2006“) beschäftigt und unter Einbeziehung der WIRO in monatelanger Arbeit das „Strukturkonzept 2008“ erstellt (siehe z. B. Seite 12 in der „Informationsvorlage Nr. 2014/ IV/ 5290 – Anhang“):
„Die für so eine frühe Planungsphase ungewöhnliche Arbeitsintensität und Arbeitsgruppenbildung sollte einerseits die Koordinierungs- und Steuerrolle der Fachämter und vor allem die des Amtes für Stadtplanung und Stadtentwicklung absichern und andererseits durch die Einbeziehung der lnteressen des möglichen Erschließungsträgers und Grundstückserwerbers experimental die Spannungsfelder zwischen ökologischen Bestand, städtebaulicher Komposition und wirtschaftlichen Erwartungen ausloten.“ (zitiert aus der Kurzfassung des „Strukturkonzepts 2008“, Seite 4)
Dieses hochinteressante und sehr ausführliche Grundlagen- und Planungsmaterial ist im Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Mobilität deponiert und jederzeit abrufbar: „Gerne können Sie dort unter Angabe Ihres Anliegens um Einsicht oder eine Kopie bitten.“ (Auskunft des Chatbots der Hanse- und Universitätsstadt Rostock)
In den Jahren danach ist in den Geschäftsberichten der WIRO im Zusammenhang mit den Biestower Flächen immer wieder von „54 ha Bauentwicklungsland“ und einem „Strukturentwicklungskonzept 2006“ die Rede. Die Existenz des rechtskräftigen Flächennutzungsplans und des stadteigenen Strukturkonzepts 2008 wurde anscheinend hartnäckig ignoriert. Die WIRO hat sich ausweislich der Geschäftsberichte vor allem an einer von ihr in Auftrag gegebenen Marktstudie orientiert. Immerhin wurde im Geschäftsbericht 2010 vermerkt, dass „für einen Neustart […] alle Planungsunterlagen neu zu erstellen“ seien. Gemeint waren offenbar die eigenen, teuer bezahlten Planungsunterlagen für das „Strukturentwicklungskonzept 2006“.
Im März 2012 hat sich dann die CDU-Fraktion der Bürgerschaft erneut insbesondere für den „Sachstand zur Entwicklung von stadtnahen Wohnbauflächen südlich, westlich und südöstlich von Biestow“ interessiert. Das Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Wirtschaft hat am 07.03.2012 über die bisherigen Prüfergebnisse informiert und auf den stadtplanerischen Grundsatz „Innen- vor Außenentwicklung“ und auf das stadteigene Strukturkonzept 2008 hingewiesen.
Und im Mai 2012 hat auch der Ortsbeirat Biestow um schriftliche Auskunft gebeten zur Frage: „Was ist im Großraum Biestow (100 ha Wiro-Fläche) an Wohnbebauung geplant?“
Eine schriftliche Stellungnahme gab es anschließend zwar nicht, aber der damalige Leiter der Stadtplanung Ralph Müller hat in der Juli-Sitzung des Ortsbeirats über den aktuellen Stand der Überarbeitung des FNP berichtet. Herr Müller hat während der damaligen Diskussion auch angedeutet, dass eventuell Baupotenzialflächen vom Kringelhof woanders hin verlagert werden könnten und dass man dazu im Gespräch mit „Privaten“ sei. Genaueres könne er aus Datenschutzgründen nicht sagen. Man müsse aber auch die wirtschaftlichen Interessen der Eigentümer (!) der im FNP bereits ausgewiesenen Wohnbauflächen berücksichtigen. Diese Aussage deckt sich mit den nebulösen Formulierungen auf Seite 14 des WIRO-Geschäftsberichts 2012.
Offenbar hat man damals schon erkannt, dass es eine ganz schlechte Idee war, im FNP die große Baufläche W.9.14 am Kringelhof auszuweisen (gegen den vehementen Widerstand der Unteren Natuschutzbehörde).
Eigentlich war im Mai 2012 beschlossen worden, dass der „Umgang mit dem Flächennutzungsplan Biestow“ im März 2013 erneut auf der Tagesordnung des Ortsbeirats Biestow stehen sollte. Da das nicht der Fall war, hat ein Bürger nachgehakt und das Thema wurde für die Mai-Sitzung vorgesehen. Danach ist das Informationsbegehren des Ortsbeirats bzw. des Bürgers im Sande verlaufen.
Landschaftsplan 2013
Erneut geprüft wurden die WIRO-Flächen anlässlich der „Ersten Aktualisierung des Landschaftsplans 2013“ der Hansestadt Rostock. Damals hat sich das zuständige Fachamt auch intensiv mit dem Teillandschaftsraum „Biestower Feldflur“ beschäftigt. Angedacht war bereits, auf der Grundlage einer früheren fachlichen Untersuchung, die Baufelder W.9.13 und W.9.14 nicht mehr für eine Bebauung auszuweisen, sondern für die Freiraumentwicklung zu reservieren. Nur um die Übereinstimmung mit dem geltenden FNP zu wahren (und weil der damalige Bausenator bereits angekündigt hatte, dass er einer abweichenden Darstellung nicht zustimmen würde), wurden diese Flächen unverändert belassen und die Baupotenzialflächen im Wesentlichen so dargestellt, wie im städtischen „Strukturkonzept 2008“ bereits angelegt.
Der Landschaftsplan wurde von der Bürgerschaft am 14.05.2014 beschlossen.
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ToDo: Erläuterung
Sachstand Baulandentwicklung 2014
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Link zur Informationsvorlage 2014/IV/5290 nebst Anhang
„Groß-Biestow“ 2016
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Link zur Einwohnerversammlung am 07.11.2016
„Zukunftsplan Rostock“ ab 2018 bis 2024
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Link zu Fragmenten der ehemaligen Website „http://zukunftsplan-rostock.de“
Link zur Abschlussdokumentation
Umwelt- und Freiraumkonzept 2024
Zuletzt wurde im Rahmen der Erarbeitung des Umwelt- und Freiraumkonzepts von allen Fachämtern und mit breiter Beteiligung der Öffentlichkeit intensiv geprüft, welche Flächen sich nicht für eine Bebauung eignen. Die Bürgerschaft hat schließlich am 12.06.2024, also vor knapp zwei Jahren, dieses „Umwelt- und Freiraumkonzept der Hanse- und Universitätsstadt Rostock (UFK)“ mehrheitlich beschlossen. Frau Chris Günther hat sich damals allerdings bei der Stimmabgabe enthalten.
Das UFK ist nach § 1 (6) 11. BauGB als Ergebnis „eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung“ bei der Neuaufstellung eines Flächennutzungsplans zwingend zu berücksichtigen. Im Grunde genommen stellt das UFK eine vorweggenommene Abwägung unterschiedlichster städtebaulicher Belange dar.
Stand der Beschlussfassung vom 12.06.2024, ergänzt mit den Eigentümern der verbliebenen Baupotenzialflächen. Dargestellt ist exakt der gleiche Kartenausschnitt wie oben mit der gleichen Farbgebung: rot = WIRO, blau = Stadt, gelb = Land.
Wenn Frau Günther sich mit diesem Konzept intensiver beschäftigt hätte, wäre ihr aufgefallen, dass von den in ihrem Antrag genannten WIRO-Flurstücken die Flurstücke 131/1, 132/1, 133/26, ein Drittel des Flurstücks 133/27, die Flurstücke 150/10, 150/14, 150/24 und 150/25 sowie das im Antrag nicht erwähnte Flurstück 133/6 gemäß aktueller Abstimmung der Fachämter und Beschlusslage der Bürgerschaft eben nicht als „Potenzialflächen“ für eine Bebauung vorgesehen sind.
Und die verbleibende Restfläche aus dem Flurstück 133/27 wäre allenfalls als Tauschfläche für die zental gelegenen Landesflächen geeignet – wenn man die denn bebauen wollte und wenn das Land die abgeben wollte. Immerhin laufen dort zeitlich lang angelegte Versuchsreihen.
Die oben genannten Flurstücke sind vielmehr für die Entwicklung von Freiraumachsen („Bereich mit herausragender Bedeutung für die Freiraum- und Umweltqualität sowie die Grünvernetzung“) vorgesehen und stellen teilweise „prioritäre Handlungsräume Umweltqualität“ dar.
Insofern deckt sich die Darstellung weitgehend auch mit anderen Fachplanungen, z. B. dem Biotopverbundentwicklungskonzept im Bereich Biestow, und sie folgt der immer noch aktuellen Rechtslage des Regionalem Raumentwicklungsprogramms Mittleres Mecklenburg / Rostock (RREP MM/R) von 2011. Dort ist in der „Grundkarte der räumlichen Ordnung“ westlich des alten Dorfkerns von Biestow eine Siedlungszäsur festgesetzt (gekennzeichnet durch eine rote Raute mit der Ziffer 5).
Der allgemeine Sinn und Zweck dieser Siedlungszäsuren wird im Textteil des RREP MM/R auf den Seiten 38ff erläutert:
„Siedlungszäsuren sind in der Grundkarte der räumlichen Ordnung festgelegt. Trotz weitgehender Befriedigung des Nachholbedarfs im Bereich der Siedlungsentwicklung sind Teile der Planungsregion Mittleres Mecklenburg/Rostock weiterhin von einer starken Entwicklungsdynamik gekennzeichnet, insbesondere gilt dies für den Stadt-Umland-Raum Rostock. Besonders im Zuge von Siedlungsachsen besteht die Gefahr des bandartigen Zusammenwachsens von Siedlungseinheiten und deren ungesteuerter Erweiterung in noch vorhandene Freiräume. Die Regionalplanung hat daher dafür Sorge zu tragen, dass unbesiedelte Freiräume soweit wie möglich geschützt werden. Siedlungszäsuren dienen vor allem der Beschränkung der Siedlungsentwicklung in den betreffenden Bereichen und sollen die Erhaltung des noch verbliebenen Freiräume garantieren und ein Zusammenwachsen einzelner Siedlungskörper verhindern. Dieses dient u.a. auch dem Erhalt notwendiger mikroklimatischer Verhältnisse (Frischluftversorgung). […] Anlass für die Ausweisung einer Siedlungszäsur ist u.a. die Gefahr einer so dichten Annäherung von Ortslagen, dass eine visuelle Ablesbarkeit der einzelnen eigenständigen Siedlungskörper nicht mehr gewährleistet ist. Die Festlegung einer Siedlungszäsur erfolgt in der Regel bei einer Siedlungsannäherung von ca. 1.000 m oder darunter.“
Und speziell die Siedlungszäsur in Biestow wird begründet mit:
„Freiraumsicherung; Frisch- und Kaltluftproduktion“
Festzuhalten bleibt, dass der Ortsbeirat Biestow vor der Beschlussfassung zum UFK einen Änderungsantrag eingebracht hat mit dem Ziel „die Freiflächen der Biestower Feldflur, die eine hohe bis sehr hohe Kaltluftproduktionsrate aufweisen, auch adäquat als Gebiete mit hoher bis sehr hoher bioklimatischer Bedeutung für die Südstadt und die Innenstadt Rostocks in Text und Karten des UFK auszuweisen“.
Der Änderungsantrag wurde damals zwar angenommen, hat aber nicht zu dem gewünschten Ergebnis geführt. Gleichwohl hat das Amt für Stadtgrün, Naturschutz und Friedhofswesen in seiner Stellungnahme zum Antrag ausgeführt:
„Die Ergebnisse des Umwelt- und Freiraumkonzeptes inklusive der Daten zum Stadtklima fließen u. a. bei der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans ein. Hierbei setzen sich die Ämter für Umwelt- und Klimaschutz sowie für Stadtgrün, Naturschutz und Friedhofswesen gemeinsam für die konsequente Anwendung der Leitlinien der Stadtentwicklung und der Rostocker Umweltqualitätsziele ein. Dies umfasst u. a. die Leitlinie VIII.6 „Durch Flächen schonende Stadtentwicklung den Boden schützen“. Die Begrenzung des Flächenverbrauchs und der Schutz von Freiflächen sind wichtige Instrumente zum Erreichen der Klimaziele. Freiflächen haben hierbei einen besonderen Stellenwert, der sich nicht allein in der Bedeutung für das Lokalklima zeigt – sondern auch z. B. in ihrer Bedeutung für den Biotopverbund und den Bodenschutz. Dies gilt ausdrücklich auch für die Biestower Feldflur, die laut der Karte „Umweltqualität“ nahezu flächendeckend für den Biotopverbund bedeutsam ist. Grundsätzlich ist festzuhalten, dass im Zuge der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes sowie für jedes einzelne Bauleitplanverfahren die Themenfelder Umwelt- und Naturschutz, Landschaftsschutz, Bodenschutz, Klima- und Lufthygiene, Verkehr, Lärm und Hydrologie durch aktuelle Fachgutachten untersetzt und in die jeweilige Abwägung einfließen werden.“
Aktuelle Position der Stadtplanung
Auch das Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Wirtschaft hat sich zur Frage von „Potenzialflächen“ in der Biestower Feldflur erst vor kurzem eindeutig positioniert und ausführlich dargelegt, warum aus seiner Sicht aktuell keine konkrete weitere Planung in diesem Raum stattfinden sollte. Denkbar wäre aber, im zukünftigen Flächennutzungsplan „Reserveflächen“ auszuweisen, die bei Bedarf entwickelt werden könnten.
Auch in dieser Stellungnahme wird der angebliche Standortvorteil der Biestower Feldflur mit „der räumlichen Nähe zur Innenstadt“ begründet – ohne darzulegen, worin denn der besondere Vorteil dieser Nähe zur Innenstadt eigentlich bestehen soll. Da immer wieder damit argumentiert wird, dass man den zukünftigen gut ausgebildeten und gut bezahlten Fachkräften adäquate Wohnmöglichkeiten anbieten müsse, wäre es doch wesentlich sinnvoller, im Nordosten und im Nordwesten entsprechende Baugebiete zu entwickeln, also dort, wo die Industriearbeitsplätze entstehen werden (Marinearsenal, Wasserstoffwirtschaft, Hafenerweiterung usw.).
Es muss ja nicht gleich die von der WIRO favorisierte Bebauung des Landschaftsschutzgebiets „Diedrichshäger Land“ sein, auch wenn dort, ähnlich wie in Biestow, erhebliches „Gewinnpotenzial“ vorhanden ist. Die Oberbürgermeisterin hat in ihrer Stellungnahme zu den Vorgängen u. a.. die „Grundstücksbevoratung“ in Biestow durch die WIRO erwähnt. So kann man spekulative Landkäufe mit klarer Gewinnerzielungsabsicht und ohne Rücksicht auf stadtplanerische Grundsätze natürlich auch umschreiben. Nun ist es nur noch eine Frage der Zeit, bis auch in Diedrichshagen die Bagger rollen. Das in der Stellungnahme der Oberbürgermeisterin ebenfalls erwähnte „endabgewoge und einer erneuten Abwägung nicht zugängliche Umnutzungsverbot“ von Ackerflächen mit 50er Wertzahlen hat sich z. B. im benachbarten Papendorfer B-Plangebiet „Am Schwanen-Soll“ gerade in Luft aufgelöst – mit Zustimmung der Hansestadt Rostock.
Aber im Sinne der Verkehrsvermeidung (Nähe von Wohn- und Arbeitsort) wäre es sicher eine ganz schlechte Idee, die benötigten Wohnungen ausgerechnet im äußersten Süden zu errichten. Außerdem würde die bereits deutlich vorhandene Segregation im Stadtgebiet durch eine weitere Konzentration von Kaufkraft im Süden nur zusätzlich verstärkt.
Umgekehrt wird ein Schuh draus: Die räumliche Nähe zur Innenstadt sorgt dafür, dass diese weiterhin mit frischer Kaltluft aus der unverbauten Biestower Feldflur versorgt weden kann – insbesondere weil demnächst im Süden der Innenstadt große Grünflächen zugebaut werden (Kesselbornpark, Groter Pohl, Pulverturm). Die Nähe zur Innenstadt hat auch dazu geführt, dass das alte Dorf Biestow und die westlich vorgelagerten Freiflächen schon seit Jahrhunderten von den Rostockern gerne als Naherholungsgebiet genutzt werden („Von den Rostockern werden oft ländliche Excursionen nach Biestow gemacht“). Sinnvoller wäre also, die im Landschaftsplan und im UFK dargestellte Aufwertung (Spazier- und Radwege) dieses Naherholungsgebiets endlich in die Tat umzusetzen.
An den in der Stellungnahme genannten Rahmenbedingungen hat sich seither nichts verändert. Es gibt also überhaupt keine Veranlassung, einen neuen Prüfauftrag an die Verwaltung auszulösen! Mit diesem überflüssigen Prüfauftrag würden nur personelle Resourcen gebunden, die aktuell viel dringender für die Endbearbeitung mehrerer beschlussfähiger Bebauungspläne benötigt werden!
Aktivitäten der WIRO
Noch eine Anmerkung zu dem oben erwähnten Flurstück 133/6, das im Antrag von Frau Günther nicht mit aufgezählt ist: Bei diesem Flurstück handelt es sich um den ehemaligen Lagerplatz einer Gerüstbaufirma am Klein Stover Weg. Es hat eine Katasterfläche von exakt 10.000 m², also ein Hektar. Der Eigentümer (nicht identisch mit dem Gerüstbauer aus dem oben verlinkten „Spiegel“-Arikel – aber zur Zeit der WIRO-Aufkäufe ebenfalls Mitglied der Rostocker Bürgerschaft) hat diese Brachfläche im Sommer 2020 in verschiedenen Immobilienportalen zum Kauf angeboten – zu einem stolzen Preis von 1 Mio. Euro.
Dazu passt ein Satz auf Seite 19 des letzten veröffentlichten Geschäftsberichts 2024 der WIRO: „Mit dem Ankauf einer Arrondierungsfläche von 1 Hektar in Biestow erweitert die WIRO ihren Flächenbestand, um zukünftig Einfluss auf die städtebauliche Entwicklung im Zusammenhang mit der Überarbeitung des Flächennutzungsplanes nehmen zu können.„
Die Geschäftsführung der WIRO ist also nach eigenem Bekunden entschlossen, trotz aller bereits vorliegenden Fachplanungen, Stellungnahmen, Prüfungen und Bürgerschaftsbeschlüsse weiterhin ungeeignete Flächen in Biestow aufzukaufen, in der Absicht, diese zusammen mit dem um das Jahr 2000 rein spekulativ erworbenen Ackerland in teures Bauland umzuwandeln.
Aus dem kaufmännischen Blickwinkel der WIRO ist die bisherige Arbeit der Verwaltung natürlich sehr unbefriedigend. Mit dem vorliegenden Antrag der CDU-Fraktion wird der Anspruch der WIRO um „Einflussnahme auf die städtebauliche Entwicklung“ zwecks Durchsetzung der eigenen wirtschaftlichen Interessen überdeutlich.
Die im Antrag von Frau Günther genannten „vielen Haushalte, die sich ein Eigenheim wünschen“ werden auch weiterhin ins Umland ausweichen müssen, da für ein normales Durchschnittseinkommen die Baulandpreise und die Kosten für den Erwerb einer Immobilie in Rostock schlicht zu hoch sind. Die WIRO bildet da mit ihren Flächen in Stadtrandlage durchaus keine Ausnahme (siehe z. B. die B-Plangebiete „Am Golfplatz“ oder „Kiefernweg“). Zudem hat die WIRO noch einen großen Sockel an Verbindlichkeiten abzutragen und sie soll zusätzlich Überschüsse an die klamme Stadtkasse abführen.
Dass die WIRO ihre Bauflächen unter den realisierbaren Marktpreisen veräußern würde, ist ein frommer Wunsch. Die WIRO ist ein Wirtschaftsunternehmen, das nach kaufmännischen Grundsätzen geführt werden muss. Eine eigene überschlägige Berechnung kommt z. B. zum Ergebnis, dass die WIRO alleine im Baugebiet „Kiefernweg“ durch den Verkauf von Bauparzellen Einnahmen in Höhe von rund 59 Mio. Euro und einen Überschuss von ca. 33 bis 36 Mio. Euro generieren wird. Die OSPA, die aktuell das B-Plangebiet „Wohngebiet Nobelstraße“ in Biestow entwickelt, ist wenigstens ehrlich und hat bereits klargestellt, dass sich ihr Angebot nur an ein sehr solventes Klientel richtet.
Es ist unbestritten, dass derzeit eine (nachvollziehbare) große Nachfrage nach Wohneigentum oder nach bezahlbarem Bauland für das eigene Häuschen existiert. Ungeachtet dessen gibt es aber genügend andere Gründe, warum die Entwicklung solcher Angebote „auf der grünen Wiese“ nicht fortgeführt werden sollte. Statt dessen wären Innovationskraft und Ideenreichtum der städtischen Wohnungsgesellschaft WIRO gefordert, preislich interessante und auch architektonisch überzeugende Quartiere in Innenstadtlage zu schaffen, gepaart mit auf junge Familien abgestimmten Finanzierungs- und Erwerbsmodellen und weiteren Optionen, die eine sinnvolle Nutzung dieser Immobilien über einen langen Zeitraum und für verschiedene Bewohner ermöglichen. Dazu bedarf es natürlich auch zielgerichteter und auskömmlicher Förderinstrumente. Es müssen ja nicht immer wieder die kostenoptimierten und langweiligen Klötze mit „Lochfassade“ sein. Die WIRO-Baugebiete auf der Holzhalbinsel, im Werftdreieck und insbesondere an der Thierfelder Straße wären z. B. dafür prädestiniert gewesen. Hier sind auch die Bürgerschaft und deren Ausschüsse (und der Aufsichtsrat der WIRO) in der Pflicht. Man darf gespannt sein, was sich auf dem „Groten Pohl“ entwickelt.
Ärgerlich ist, dass sich nun eine Bürgerschaftsfraktion mit einer fadenscheinigen Begründung für die ökonomischen Partikularinteressen und Renditerewartungen einer Wohnungsgesellschaft vor den politischen Karren spannen lässt.
