Kategorie: Ortsbeirat Biestow

Passend zum letzten Blog-Beitrag:

Frau Chris Günther hat für die CDU-Fraktion der Bürgerschaft für die kommende Sitzung des Ortsbeirats Biestow eine Nachtragstagesordnung mit einem neuen Tagesordnungspunkt veranlassst, weil sie mit „besonderer Dringlichkeit“ einen Prüfauftrag an die Fachämter – unter Einbeziehung der WIRO – auslösen möchte.

Geprüft werden soll, ob sich die unbebaute Biestower Feldflur als „Potenzialfläche“ für eine Bebauung mit „besonders familiengerechten Wohnformen wie Einfamilien-, Reihen- und kleinere Mehrfamilienhäuser“ eignet. Die WIRO soll einbezogen werden, weil sie dort noch reichlich Ackerland besitzt. Tatsächlich geht es im Antrag auch ausschließlich um Flächen, die sich im Eigentum der WIRO befinden. Im obigen Kartenauszug sind die WIRO-Flurstücke rot dargestellt, die angrenzenden blauen Flächen gehören der Stadt und die gelben Flächen sind Landeseigentum. Der Rest ist Privateigentum.

Die Nachtragstagesordnung können Sie hier einsehen und die Vorlage für den Prüfauftrag finden Sie hier. Der Ortsbeirat Biestow soll jetzt zu diesem Prüfauftrag Stellung beziehen, damit die Bürgerschaft möglichst schon in der Sitzung am 13. Mai den Antrag beschließen kann!

In der kommenden Ortsbeiratssitzung ist also reichlich Zündstoff vorhanden und es wäre sicherlich von Vorteil, wenn eine breite Öffentlichkeit der Sitzung beiwohnen würde (21.04., 19:00 Uhr, Beratungsraum Stadtamt Südstadt, Charles-Darwin-Ring 6).

Grundsätzlich ist es bereits eine Zumutung, eine solche Vorlage mit angeblicher Dringlichkeit in eine Nachtragstagesordnung einzubringen. Bleibt zu hoffen, dass der Ortsbeirat die Vorlage entweder ablehnt oder zumindest vertagt, um sich vorher vernünftig beraten und seine Entscheidung anschließend plausibel begründen zu können – und dass die nachfolgenden Gremien diesem Beispiel folgen werden.

---

[Der nachfolgende Text wurde am 26.04.2026 neu strukturiert und um weitere Informationen, insbesondere zu der langen Historie der „Prüfungen“ ergänzt]

Eigentlich kann man sich schon gar nicht mehr so genau erinnern, wie oft bereits solche „Prüfaufträge“ für die genannten Flächen an die Verwaltung ausgelöst und dort bearbeitet wurden. Tatsächlich ist die Diskussion über die WIRO-Flächen in Biestow so alt wie der aktuelle Flächennutzungsplan:

Entstehung des Flächennutzungsplans bis 2006

Die WIRO hatte Ende der 1990er-Jahre (also in einer Zeit, bevor der erste Vorentwurf des aktuell rechtskräftigen Flächennutzungsplans vorgelegen hat) ohne explizites Mandat und ohne Abstimmung mit den Fachämtern über eine Partnerfirma rund 105 ha Ackerland in der Biestower Feldflur günstig erworben. Anschließend hat sie für diese Flächen – unter Umgehung der Fachämter – von mehreren Ingenieurbüros ein fertig ausgearbeitetes WIRO-internes Erschließungs- und Bebauungskonzept erstellen lassen („Strukturkonzept 2006“). Anscheinend war die damalige Geschäftsführung der WIRO davon überzeugt, dass sich dieses Konzept durch Einflussnahme auf die Bürgerschaft und deren Gremien in die Tat umsetzen ließe.

Parallel zu den Aktivitäten der WIRO wurde von den eigentlich zuständigen Fachämtern die Arbeit an dem neuen Flächennutzungsplan (FNP) begonnen. Dort wurde unter Berücksichtigung gesamtstädtischer Interessen und stadtplanerischer Grundsätze ein erster Vorentwurf erstellt, der im Sommer 2003 öffentlich ausgelegt wurde. Nach Stellungnahmen der Öffentlichkeit und weiterer Behörden wurde der 1. Entwurf des FNP erarbeitet (im Sommer 2004 ausgelegt), anschließend wurde der „Geänderte 1. Entwurf „mit Bearbeitungsstand vom 21.09.2005 im Herbst 2005 ausgelegt. Die Endfassung des FNP wurde von der Bürgerschaft am 01.03.2006 beschlossen.

Während dieser Bearbeitungsschritte wurde von den Fachämtern auch der Umgang mit den WIRO-Flächen geprüft, nachzulesen in den jeweiligen Abwägungsdokumentationen (die sollten vollständig im Stadtarchiv einsehbar sein).

Letztlich konnten von den 105 ha Ackerland der WIRO nach gerechter Abwägung privater und öffentlicher Belange (§ 1 Abs. 6 und 7 BauGB) nur ca. 45,4 ha als Bauland im FNP berücksichtigt werden (in den Baufeldern W.9.13 und W.9.14 – und diese wiederum jeweils zur Hälfte nur mit einer „langfristigen Entwicklungsoption“).

Bild

Strukturkonzept 2008

Auch nach Inkrafttreten des FNP und in Vorbereitung einer späteren Überarbeitung oder Neuaufstellung des FNP haben sich die Fachämter weiterhin sehr intensiv mit den Flächen südwestlich von Biestow (und auch mit dem WIRO-internen „Strukturkonzept 2006“) beschäftigt und unter Einbeziehung der WIRO in monatelanger Arbeit das „Strukturkonzept 2008“ erstell (siehe z. B. Seite 12 in der „Informationsvorlage Nr. 2014/ IV/ 5290 – Anhang“):

„Die für so eine frühe Planungsphase ungewöhnliche Arbeitsintensität und Arbeitsgruppenbildung sollte einerseits die Koordinierungs- und Steuerrolle der Fachämter und vor allem die des Amtes für Stadtplanung und Stadtentwicklung absichern und andererseits durch die Einbeziehung der lnteressen des möglichen Erschließungsträgers und Grundstückserwerbers experimental die Spannungsfelder zwischen ökologischen Bestand, städtebaulicher Komposition und wirtschaftlichen Erwartungen ausloten.“ (zitiert aus der Kurzfassung des Strukturkonzepts, Seite 4)

Dieses hochinteressante und sehr ausführliche Grundlagen- und Planungsmaterial ist im Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Mobilität deponiert und jederzeit abrufbar: „Gerne können Sie dort unter Angabe Ihres Anliegens um Einsicht oder eine Kopie bitten.“ (Auskunft des Chatbots der Hanse- und Universitätsstadt Rostock)

In den Jahren danach ist in den Geschäftsberichten der WIRO im Zusammenhang mit den Biestower Flächen immer wieder von „54 ha Bauentwicklungsland“ und einem „Strukturentwicklungskonzept 2006“ die Rede. Die Existenz des rechtskräftigen Flächennutzungsplans und des stadteigenen Strukturkonzepts 2008 wurde anscheinend hartnäckig ignoriert. Die WIRO hat sich ausweislich der Geschäftsberichte vor allem an einer von ihr in Auftrag gegebenen Marktstudie orientiert. Immerhin wurde im Geschäftsbericht 2010 vermerkt, dass „für einen Neustart […] alle Planungsunterlagen neu zu erstellen“ seien. Gemeint waren offenbar die eigenen, teuer bezahlten Planungsunterlagen.

Im Jahr 2012 hat sich die auch CDU-Fraktion der Bürgerschaft (vermutlicht veranlasst durch den Ortsbeirat Biestow) insbesondere für den „Sachstand zur Entwicklung von stadtnahen Wohnbauflächen südlich, westlich und südöstlich von Biestow“ interessiert. Ein Ergänzungsantrag, mit dem zusätzlich zum Informationsbegehren, „eine beim Senator für Bau um Umwelt angesiedelte Arbeitsgruppe“ für die genannten Flächen eingerichtet werden sollte (also vergleichbar mit dem aktuellen Antrag von Frau Günther), wurde von der Bürgerschaft allerdings abgelehnt. Das Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Wirtschaft hat am 15.02.2012 über die bisherigen Prüfergebnisse informiert.

Landschaftsplan 2013

Erneut geprüft wurden die WIRO-Flächen anlässlich der „Ersten Aktualisierung des Landschaftsplans 2013“ der Hansestadt Rostock. Damals hat sich das zuständige Fachamt auch intensiv mit dem Teillandschaftsraum „Biestower Feldflur“ beschäftigt. Angedacht war bereits, auf der Grundlage einer früheren fachlichen Untersuchung, die Baufelder W.9.13 und W.9.14 nicht mehr für eine Bebauung auszuweisen, sondern für die Freiraumentwicklung zu reservieren. Nur um die Übereinstimmung mit dem geltenden FNP zu wahren (und weil der damalige Bausenator bereits angekündigt hatte, dass er einer abweichenden Darstellung nicht zustimmen würde), wurden diese Flächen unverändert belassen.

Der Landschaftsplan wurde von der Bürgerschaft am ??? beschlossen. Damit sind die Inhalte des Landschaftsplans bei einer Neuaufstellung des FNP zwingend zu berücksichtigen.

Bild

Sachstand Baulandentwicklung 2014

„Groß-Biestow“

„Zukunftsplan Rostock“

Umwelt- und Freiraumkonzept 2024

Zuletzt wurde im Rahmen der Erarbeitung des Umwelt- und Freiraumkonzepts von allen Fachämtern und mit breiter Beteiligung der Öffentlichkeit intensiv geprüft, welche Flächen sich nicht für eine Bebauung eignen. Die Bürgerschaft hat schließlich am 12.06.2024, also vor knapp zwei Jahren, dieses „Umwelt- und Freiraumkonzept der Hanse- und Universitätsstadt Rostock (UFK)“ mehrheitlich beschlossen. Frau Chris Günther hat sich damals allerdings bei der Stimmabgabe enthalten.

Das UFK ist nach § 1 (6) 11. BauGB als Ergebnis „eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung“ bei der Neuaufstellung eines Flächennutzungsplans zwingend zu berücksichtigen. Im Grunde genommen stellt das UFK eine vorweggenommene Abwägung unterschiedlichster städtebaulicher Belange dar.

Wenn Frau Günther sich mit diesem Konzept intensiver beschäftigt hätte, wäre ihr aufgefallen, dass von den im Antrag genannten WIRO-Flurstücken die Flurstücke 131/1, 132/1, 133/26, ein Drittel des Flurstücks 133/27, die Flurstücke 150/10, 150/14, 150/24 und 150/25 sowie das im Antrag nicht genannte Flurstück 133/6 gemäß aktueller Abstimmung der Fachämter und Beschlusslage der Bürgerschaft eben nicht als „Potenzialflächen“ für eine Bebauung vorgesehen sind.

Und die verbleibende Restfläche aus dem Flurstück 133/27 wäre allenfalls als Tauschfläche für die zental gelegenen Landesflächen geeignet – wenn man die denn bebauen wollte und wenn das Land die abgeben wollte. Immerhin laufen dort zeitlich lang angelegte Versuchsreihen.

Die oben genannten Flurstücke sind vielmehr für die Entwicklung von Freiraumachsen („Bereich mit herausragender Bedeutung für die Freiraum- und Umweltqualität sowie die Grünvernetzung“) vorgesehen und stellen teilweise „prioritäre Handlungsräume Umweltqualität“ dar.

Insofern deckt sich die Darstellung weitgehend auch mit anderen Fachplanungen, z. B. dem Biotopverbundentwicklungskonzept im Bereich Biestow, und sie folgt der immer noch aktuellen Rechtslage des Regionalem Raumentwicklungsprogramms Mittleres Mecklenburg / Rostock (RREP MM/R) von 2011. Dort ist in der „Grundkarte der räumlichen Ordnung“ westlich des alten Dorfkerns von Biestow eine Siedlungszäsur festgesetzt (gekennzeichnet durch eine rote Raute mit der Ziffer 5).

Der allgemeine Sinn und Zweck dieser Siedlungszäsuren wird im Textteil des RREP erläutert:

„Siedlungszäsuren sind in der Grundkarte der räumlichen Ordnung festgelegt. Trotz weitgehender Befriedigung des Nachholbedarfs im Bereich der Siedlungsentwicklung sind Teile der Planungsregion Mittleres Mecklenburg/Rostock weiterhin von einer starken Entwicklungsdynamik gekennzeichnet, insbesondere gilt dies für den Stadt-Umland-Raum Rostock. Besonders im Zuge von Siedlungsachsen besteht die Gefahr des bandartigen Zusammenwachsens von Siedlungseinheiten und deren ungesteuerter Erweiterung in noch vorhandene Freiräume. Die Regionalplanung hat daher dafür Sorge zu tragen, dass unbesiedelte Freiräume soweit wie möglich geschützt werden. Siedlungszäsuren dienen vor allem der Beschränkung der Siedlungsentwicklung in den betreffenden Bereichen und sollen die Erhaltung des noch verbliebenen Freiräume garantieren und ein Zusammenwachsen einzelner Siedlungskörper verhindern. Dieses dient u.a. auch dem Erhalt notwendiger mikroklimatischer Verhältnisse (Frischluftversorgung).“

Und speziell die Siedlungszäsur in Biestow wird begründet mit:

„Freiraumsicherung; Frisch- und Kaltluftproduktion“

Festzuhalten bleibt, dass der Ortsbeirat Biestow vor der Beschlussfassung zum UFK einen Änderungsantrag eingebracht hat mit dem Ziel „die Freiflächen der Biestower Feldflur, die eine hohe bis sehr hohe Kaltluftproduktionsrate aufweisen, auch adäquat als Gebiete mit hoher bis sehr hoher bioklimatischer Bedeutung für die Südstadt und die Innenstadt Rostocks in Text und Karten des UFK auszuweisen“.

Der Änderungsantrag wurde damals zwar angenommen, hat aber nicht zu dem gewünschten Ergebnis geführt. Gleichwohl hat das Amt für Stadtgrün, Naturschutz und Friedhofswesen in seiner Stellungnahme zum Antrag ausgeführt:

„Die Ergebnisse des Umwelt- und Freiraumkonzeptes inklusive der Daten zum Stadtklima fließen u. a. bei der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans ein. Hierbei setzen sich die Ämter für Umwelt- und Klimaschutz sowie für Stadtgrün, Naturschutz und Friedhofswesen gemeinsam für die konsequente Anwendung der Leitlinien der Stadtentwicklung und der Rostocker Umweltqualitätsziele ein. Dies umfasst u. a. die Leitlinie VIII.6 „Durch Flächen schonende Stadtentwicklung den Boden schützen“. Die Begrenzung des Flächenverbrauchs und der Schutz von Freiflächen sind wichtige Instrumente zum Erreichen der Klimaziele. Freiflächen haben hierbei einen besonderen Stellenwert, der sich nicht allein in der Bedeutung für das Lokalklima zeigt – sondern auch z. B. in ihrer Bedeutung für den Biotopverbund und den Bodenschutz. Dies gilt ausdrücklich auch für die Biestower Feldflur, die laut der Karte „Umweltqualität“ nahezu flächendeckend für den Biotopverbund bedeutsam ist. Grundsätzlich ist festzuhalten, dass im Zuge der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes sowie für jedes einzelne Bauleitplanverfahren die Themenfelder Umwelt- und Naturschutz, Landschaftsschutz, Bodenschutz, Klima- und Lufthygiene, Verkehr, Lärm und Hydrologie durch aktuelle Fachgutachten untersetzt und in die jeweilige Abwägung einfließen werden.“

Aktuelle Position der Stadtplanung

Auch das Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Wirtschaft hat sich zur Frage von „Potenzialflächen“ in der Biestower Feldflur erst vor kurzem eindeutig positioniert und ausführlich dargelegt, warum aus seiner Sicht aktuell keine konkrete weitere Planung in diesem Raum stattfinden sollte. Denkbar wäre aber, im zukünftigen Flächennutzungsplan „Reserveflächen“ auszuweisen, die bei Bedarf entwickelt werden könnten.

An den Rahmenbedingungen hat sich seither nichts verändert. Es gibt also überhaupt keine Veranlassung, einen neuen Prüfauftrag an die Verwaltung auszulösen! Mit diesem überflüssigen Prüfauftrag würden nur personelle Resourcen gebunden, die aktuell viel dringender für die Endbearbeitung mehrerer beschlussfähiger Bebauungspläne benötigt werden!

Aktivitäten der WIRO

Noch eine Anmerkung zu dem oben erwähnten Flurstück 133/6, das im Antrag von Frau Günther nicht mit aufgezählt ist: Bei diesem Flurstück handelt es sich um den ehemaligen Lagerplatz einer Gerüstbaufirma am Klein Stover Weg. Es hat eine Katasterfläche von exakt 10.000 m², also ein Hektar. Der Eigentümer (nicht identisch mit dem Gerüstbauer aus dem oben verlinkten „Spiegel“-Arikel – aber zur Zeit der WIRO-Aufkäufe ebenfalls Mitglied der Rostocker Bürgerschaft) hat diese Brachfläche im Sommer 2020 in verschiedenen Immobilienportalen zum Kauf angeboten – zu einem stolzen Preis von 1 Mio. Euro.

Dazu passt ein Satz auf Seite 19 des letzten veröffentlichten Geschäftsberichts 2024 der WIRO: „Mit dem Ankauf einer Arrondierungsfläche von 1 Hektar in Biestow erweitert die WIRO ihren Flächenbestand, um zukünftig Einfluss auf die städtebauliche Entwicklung im Zusammenhang mit der Überarbeitung des Flächennutzungsplanes nehmen zu können.„

Die Geschäftsführung der WIRO ist also nach eigenem Bekunden entschlossen, trotz aller bereits vorliegenden Fachplanungen, Stellungnahmen, Prüfungen und Bürgerschaftsbeschlüsse weiterhin ungeeignete Flächen in Biestow aufzukaufen, in der Absicht, diese zusammen mit dem um das Jahr 2000 rein spekulativ erworbenen Ackerland in teures Bauland umzuwandeln.

Aus dem kaufmännischen Blickwinkel der WIRO ist die bisherige Arbeit der Verwaltung natürlich sehr unbefriedigend. Mit dem vorliegenden Antrag wird der Anspruch der WIRO um „Einflussnahme auf die städtebauliche Entwicklung“ zwecks Durchsetzung der eigenen wirtschaftlichen Interessen überdeutlich.

Die im Antrag von Frau Günther genannten „vielen Haushalte, die sich ein Eigenheim wünschen“ werden auch weiterhin ins Umland ausweichen müssen, da für ein normales Durchschnittseinkommen die Baulandpreise in Rostock zu hoch sind. Die WIRO bildet da mit ihren Flächen durchaus keine Ausnahme (siehe z. B. die B-Plangebiete „Am Golfplatz“ oder „Kiefernweg“). Die OSPA, die aktuell das B-Plangebiet „Wohngebiet Nobelstraße“ in Biestow entwickelt, ist wenigstens ehrlich und hat bereits klargestellt, dass sich ihr Angebot nur an ein sehr solventes Klientel richtet.

Ungeachtet dessen gibt es genügend andere Gründe, warum die Entwicklung solcher Angebote nicht fortgeführt werden sollte.

Ärgerlich ist, dass sich nun eine Bürgerschaftsfraktion mit einer fadenscheinigen Begründung für die ökonomischen Partikularinteressen und Renditerewartungen einer Wohnungsgesellschaft vor den politischen Karren spannen lässt.