Bebauungsplan Archive

Neues vom zukünftigen „Wohngebiet Nobelstraße“.

Ausschnitt aus dem Planteil zur 8. Änderung des Flächennutzungsplans der Gemeinde Papendorf.

Derzeit befinden sich zwei wichtige Planwerke in der öffentlichen Auslegung, und zwar bis zum 26.05. die 8. Änderung des Flächennutzungsplans (FNP) der Gemeinde Papendorf und bis zum 30.05. der Entwurf des Bebauungsplans „Wohngebiet Nobelstraße“ der Hansestadt Rostock mit allerletzten Änderungen vom 31.03.2025.
Zu beiden Planwerken können Stellungnahmen abgegeben werden, die anschließend von den beiden Kommunen bei der Abwägung öffentlicher und privater Interessen bewertet werden müssen. Das jeweilige Abwägungsergebnis wird dann ein wesentlicher Bestandteil der abschließenden Satzungsbeschlüsse.

Auszug aus der Planzeichnung zum B-Plan „Wohngebiet Nobelstraße“ der Hansestadt Rostock mit letzten Änderungen vom 31.03.2025

Ein drittes Planwerk, der nochmals geänderte Entwurf des Bebauungsplans „Am Schwanen-Soll“ der Gemeinde Papendorf, wird demnächst ebenfalls erneut öffentlich ausgelegt. Wer sich vorab über die geänderten Inhalte informieren möchte, findet hier einige Unterlagen.

Alle Unterlagen zur 8. Änderung des FNP der Gemeinde Papendorf findet man hier im Bauportal MV. Die Änderung ist u. a. deswegen notwendig, weil der Bereich des Bebauungsplans „Am Schwanen-Soll“ im rechtskräftigen FNP noch als Landwirtschaftsfläche ausgewiesen ist und der B-Plan folglich nicht aus dem FNP entwickelt werden könnte (§ 8 (2) BauGB). Daher soll die bisherige Landwirtschaftsfläche zu einer Wohnbau- und Sondergebietsfläche umgewandelt werden.

Allerdings ist nach Landesraumentwicklungsprogramm (LEP M-V 2016) diese Umwandlung grundsätzlich gar nicht möglich. Die Ackerflächen im Bereich des B-Plans „Am Schwanen-Soll“ weisen überwiegend 50-er Wertzahlen auf. Gemäß LEP-Programmsatz 4.5 (2) gilt: „Die landwirtschaftliche Nutzung von Flächen darf ab der Wertzahl 50 nicht in andere Nutzungen umgewandelt werden. (Z) Hiervon ausgenommen sind die in Abbildung 22 genannten Nutzungen.“ (vgl. S. 57 ff im Textteil des LEP M-V 2016).

Alle in der genannten Abbildung 22 aufgeführten Ausnahmegründe treffen hier jedoch nicht zu. Das LEP ist eine Rahmenplanung, deren Regelungsinhalt bei der nachrangigen Bauleitplanung verbindlich einzuhalten ist. Der zitierte Programmsatz wird in der Begründung zum Änderungsentwurf des FNP schlicht unterschlagen. Bezeichnend ist auch, dass sich in den bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen zum Vorentwurf das Amt für Raumordnung und Landesplanung Region Rostock in seiner Stellungnahme vom 15.04.2024 zu der geplanten Änderung beim „Schwanen-Soll“ überhaupt nicht äußert und statt dessen auf zwei Schreiben von Dezember 2022 verweist, die jedoch nicht Bestandteil der ausliegenden Unterlagen sind. Auch der Landkreis Rostock, Amt für Kreisentwicklung, kann in seiner Stellungnahme vom 15.04.2024 keinen Widerspruch zu der Festlegung des LEP erkennen.

Der Planungsverband Region Rostock hat im Januar 2024 in seinem ersten Entwurf zur Neuaufstellung des Regionalen Raumentwicklungsprogramms solche hochwertigen Ackerflächen als „Vorbehaltsgebiete für die Landwirtschaft” konkretisiert und in der Karte 8 dargestellt. Daneben stellt der Planungsverband auch digitale Umringsdaten zum Download bereit:

Die blaue Fläche ist das Vorbehaltsgebiet für die Landwirtschaft südöstlich von Biestow. Das Plangebiet „Am Schwanen-Soll” liegt vollständig innerhalb des Vorbehaltsgebiets.

Im Textteil des Entwurfs legt der Planungsverband auf Seite 29 fest:
„Z (2) Planungen zur Umnutzung und Überbauung von Flächen mit besonders hochwertigen Böden innerhalb der Vorbehaltsgebiete für die Landwirtschaft sind unzulässig. Ausnahmsweise zulässig sind Planungen und Maßnahmen, die der Landesverteidigung oder der öffentlichen Sicherheit und Gefahrenabwehr dienen. Ausnahmsweise zulässig sind darüber hinaus Planungen von Verkehrswegen und Leitungen sowie von Siedlungserweiterungen der zentralen Orte, wenn keine Alternativen mit geringeren Eingriffen in die Umwelt und in den Boden vorhanden sind.“

Zur Begründung führt der Planungsverband aus:
„(2) Umnutzungsverbot für besonders hochwertige Böden. Als besonders hochwertig gelten Böden mit einer Wertzahl ab 50. Diese kommen insbesondere in den Vorbehaltsgebieten für die Landwirtschaft in größerem Umfang vor. Generell unzulässig sind hier Planungen zur Umnutzung solcher Böden, wenn mehr als fünf Hektar Fläche mit einem Bodenwert über 50 betroffen sind und wenn diese besonders hochwertigen Böden mehr als ein Drittel der zur Umnutzung vorgesehenen gesamten Planfläche umfassen. Beide Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um das Umnutzungsverbot zu begründen.“ (siehe S. 30 im Textteil)

Vorliegend sind beide Voraussetzungen erfüllt: Die zur Umnutzung vorgesehene Planfläche umfasst ca. 14,2 ha, darin enthalten sind ca. 8,7 ha Ackerland mit 50-er Wertzahlen. Das sind über 60 %.

„Das Umnutzungsverbot soll streng angewandt werden, aber nicht zu einem unverhältnismäßigen Planungshindernis ausarten. Die Anlage neuer Infrastrukturen muss ebenso möglich bleiben wie die Entwicklung neuer Siedlungsflächen im direkten Umfeld der zentralen Orte. In beiden Fällen muss sich die Planung jedoch auf eine qualifizierte Prüfung möglicher Alternativen gründen, in der allgemeine Umweltbelange, Aspekte der Wirtschaftlichkeit und gegebenenfalls des Städtebaus fachlich bewertet werden und im Ergebnis dieser Bewertung den Belang des Bodenschutzes klar überwiegen. Für Siedlungserweiterungen gilt darüber hinaus die Voraussetzung, dass sie im Anschluss an den bestehenden Siedlungskern des betreffenden Zentralortes geplant werden. Ohne weitere Voraussetzungen zulässig sind generell solche Ausnahmen, die sich auf unabweisbare Erfordernisse der Landesverteidigung oder der öffentlichen Sicherheit und Gefahrenabwehr gründen.“

Eine „qualifizierte Prüfung möglicher Alternativen“ wurde weder durch die Gemeinde Papendorf, noch durch die Hansestadt Rostock vorgenommen, wobei die Stadt vorrangig in der Pflicht gewesen wäre, da das neue Wohngebiet „städtebaulich dem Siedlungskörper der Kernstadt Rostock zuzuordnen“ ist. Bei der Suche nach möglichen Alternativstandorten für die 400 im Bereich „Am Schwanen-Soll“ geplanten Wohneinheiten wäre man mit Sicherheit fündig geworden, z. B. im Ortsteil Groß Klein an der Hermann-Flach-Straße, wo erst kürzlich der Aufstellungsbeschluss für ein neues Wohngebiet gefasst wurde. Im Sinne einer an den Bedürfnissen der Menschen orientierten Stadtplanung wären dort die Wohneinheiten auch wesentlich besser plaziert, da die zukünftigen Arbeitsplätze (Smulders, Wasserstoffwirtschaft) fast ausschließlich im Nordwesten und im Nordosten entstehen werden. Die einzige stadtplanerisch halbwegs sinnvolle Begründung für den Standort „Am Schwanen-Soll“ am äußersten südlichen Zipfel des Stadtgebiets wäre die Nähe zur Straßenbahnendhaltestelle „Südblick“. Solche Endhaltestellen liegen aber eigentlich immer irgendwo am Stadtrand bzw. am Rand bebauter Gebiete. Demnach dürfte das Stadtgebiet überall bei den Endhaltestellen weiter in das Umland wuchern (und die Endhaltestellen würden natürlich irgendwann hinterher wandern).

Über die tatsächlichen Gründe für die Ausweisung eines neuen Baugebiets auf dieser hochwertigen landwirtschaftlichen Nutzfläche außerhalb der Stadtgrenze kann man nun spekulieren. Die Rechtmäßigkeit dieser Planung ließe sich vermutlich nur über ein sogenanntes Zielabweichungsverfahren herstellen.

Zur Planung der Hansestadt Rostock: Nachdem in der Sitzung des Bau- und Liegenschaftsausschusses vom 25.03. die Auslegung des Entwurfs des Bebaungsplans Nr. 13.W.189 „Wohngebiet Nobelstraße“ ungeändert beschlossen wurde, hat auch die Bürgerschaft am 26.03. der ungeänderten Auslegung zugestimmt. Alle Änderungsanträge des Ortsbeirats Biestow wurden verworfen. Wer sich die Redebeiträge der Bürgerschaftssitzung im Einzelnen noch einmal ansehen möchte, findet weiter unten die entsprechenden Links.

Alle ausliegenden Unterlagen können hier vom Portal mv.bauleitplanung-online.de heruntergeladen werden. Während der oben genannten Frist kann jeder eine Stellungnahme abgegeben, auch per Mail an stadtplanung@rostock.de.

Gegenüber dem Planungsstand vom 15.01.2025 wurden in die Planzeichnung noch einige Änderungen eingearbeitet:

Der Geh- und Radweg an der Nordostecke des Plangebiets passt nun mit der Papendorfer Planung zusammen.
Zwischen den Baufeldern 2 und 4 wurde der im Wohnpark vorhandene befestigte Weg bis zur Planstraße A verlängert.
In den Baufeldern 2 und 4 wurde für jeden Baublock eine individuelle maximale Bauhöhe über dem Bezugshöhenpunkt festgesetzt.

Direkt angrenzend an die am Sildemower Weg mit einem Vollgeschoss errichtete Wohnbebauung dürfen die zukünftigen 3-geschossigen Flachbauten nun mit einer maximalen Höhe von 11,5 m über dem jeweiligen Höhenbezugspunkt geplant werden, wobei die tatsächlichen Höhen dieser Bezugspunkte erst bekannt sind, wenn die Ausführungsplanung für den Straßenbau vorliegt. Wegen der im Bereich der Baufelder 1 bis 4 vorhandenen Senke wird dort vermutlich eine Geländeanhebung geplant werden müssen:

Im Ergebnis wird z. B. die Höhe der zukünftigen Grundstückszufahrt zum Baufeld 2 bei etwa 35,9 m und der obere Gebäudeabschluss der 3-Geschosser entsprechend bei 47,4 m liegen. Die an das Baufeld 2 angrenzenden eingeschossigen Wohngebäude am Sildemower Weg Nr. 4 bis 8 haben nach Daten des LAiV Traufhöhen zwischen 37,15 und 42,09 m (jeweils DHHN2016).
Faktisch ändert sich durch diese zusätzliche Festsetzung überhaupt nichts. Es bleibt weiterhin der Phantasie der Architekten überlassen, wie man ein Wohngebäude mit 3 Vollgeschossen und Flachdach auf eine Höhe von 11,5 m über Gelände hochziehen kann (z. B. indem man ein zusätzliches Garagengeschoss mit einer lichten Raumhöhe von unter 2,3 m integriert, das dann nicht als Vollgeschoss zählt).

Im Vorgriff auf die demnächst stattfindende erneute Auslegung des Papendorfer B-Plans „Am Schwanen-Soll“ lohnt sich auch ein Blick in die bereitgestellten Anlagen, z. B. in die Schalltechnische Untersuchung des „Akustik Labor Nord“ vom 25.08.2023 nebst der ergänzenden Schalltechnischen Stellungnahme vom 17.09.2024.

In der Untersuchung steht auf Seite 7 der Satz: „Für die Bebauung innerhalb des in Aufstellung befindlichen, benachbarten Bebauungsplanes Nr. 24 „Am Schwanen-Soll“ wird die vorgesehene Bebauung entsprechend des städtebauliches Konzept (Stand vom 11.01.2023) berücksichtigt. Abweichend vom vorliegenden städtebaulichen Entwurf wird für das sonstige Sondergebeit 1 (SO1) mit der Zweckbestimmung „Nahversorgung“ der überarbeitete Planungsstand vom 22.03.2023 zugrunde gelegt.“ Und auf Seite 8 wird behauptet: „Der so modellierte Lastfall kann als schalltechnischer Ansatz zur sicheren Seite angesehen werden, da hinsichtlich der berücksichtigten Schallquellen Abschätzungen zur sicheren Seite eingerechnet werden.“

Der oben genannte Planungsstand ist nicht mehr aktuell. Nach dem am 15.06.2023 veröffentlichten Planungsstand vom 07.06.2023 war im SO1 an der Nordseite des Gebäudes überwiegend eine maximale Bauhöhe von 10 m vorgesehen und nicht, wie jetzt neu festgesetzt, eine durchgehende Höhe von 17 m. Entsprechend dürften sich auch die Schallreflektionen der üblichen Lärmquellen (Müllbeseitigung, ebenerdige Kühlaggregate usw.) erhöhen. Die von den Gutachtern berücksichtigten maßgeblichen Schallemissionsorte findet man in der Anlage 2. Neben der eingehausten Laderampe und den Aggregaten auf dem Dach ist dort nur ein Punkt mit einer kurzzeitigen Geräuschspitze der zischenden LKW-Druckluftbremse dargestellt (nicht aber das durchdringende piepsende Warnsignal beim Rücksetzen an die Laderampe).

Das Rostocker Amt für Umwelt- und Klimaschutz, Abt. Immissionsschutz und Umweltplanung, hat in seiner Stellungnahme vom 14.08.2024 darauf hingewiesen, dass aus seiner Sicht „die schalltechnischen Annahmen für einen großflächigen Einzelhandel nicht zur sicheren Seite hin getroffen [wurden]. Aufgrund der unmittelbaren Nähe zwischen der Wohnbebauung und der gewerblichen Einrichtung ist von immissionsschutzrechtlichen Konflikten auszugehen, die im nachgelagerten Genehmigungsverfahren nur über umfangfangreiche Einschränkungen gelöst werden können.“ (Blatt 9 der „umweltbezogenen Stellungnahmen, Seite 4 des Anschreibens).

Mit „Wohnbebauung“ ist hier nur die geplante Bebauung im Neubaugebiet gemeint. Die vorhandene Wohnbebauung am Sildemower Weg kommt in dem Untersuchungsrahmen und auch in der Stellungnahme des Akustiklabors vom 17.09.2024 gar nicht vor. Die Gutachter haben in ihrer Stellungnahme die Bedenken des Amtes im Wesentlichen „weggebügelt“. Nach der letzten Änderung des Bebauungsplans „Am Schwanen-Soll“ ist nun auch die Errichtung eines Lärmschutzwalls an der Nordseite des SO1 zur Abschirmung der Wohnbebauung am Sildemower Weg nicht mehr möglich, da der in Frage kommende Grünstreifen zwischenzeitlich als „Fläche, die von Bebauung freizuhalten ist“ mit der Zweckbestimmung „Gewässerrandstreifen“ festgesetzt wurde. Dort darf also auch kein Lärmschutzwall errichtet werden.

Zur Bürgerschaftssitzung vom 26.03.2025 findet man hier die einzelnen Redebeiträge

von Herrn Peter Müller für den Verein „Leben in Biestw“ e. V. (der nach einem Geschäftsordnungsantrag von Frau Dr. Bachmann doch noch Rederecht erhielt),
von Herrn Dr. Stefan Posselt, der zu den Änderungsanträgen des Ortsbeirats Biestow zusätzliche Erläuterungen vorgetragen hat,
von Frau Andrea Krönert (Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN.Volt), die mit einer ausladenden und teils recht merkwürdig anmutenden Begründung den ungeänderten Entwurf verteidigte, gefolgt
von einer eher rhetorischen Frage ihres Fraktionskollegen Herrn Uwe Flachsmeyer und einem kurzen Lebenszeichen des BSW, vorgetragen
von Herrn Lajos Orban (Bündnis Sahra Wagenknecht), sowie abschließend
von Frau Dr. Sybille Bachmann (Rostocker Bund), die den endgültigen Charakter des Bürgerschaftsbeschlusses hervorgehoben hat und daher die Änderungsanträge des Ortsbeirats befürwortete.

Papendorf der langen Wege! Was hat das mit Biestow zu tun?

Die Gemeinde Papendorf will am 24.04.2025 über die erneute Auslegung ihres Bebauungsplans Nr. 24 „Am Schwanen-Soll“ (Auslegungsbeschluss) beschließen. Richtigerweise muss der Bebauungsplan „NEU PAPENDORF für Biestow Nr. 24“ heißen. Die aktuelle Einwohnerzahl wird sich verdoppeln. Die geplante Infrastruktur mit Ärzten, Verwaltung, Hotellerie, Cafe, Discounter, Pflegeheim und Gewerbe wird an die Außengrenze der Gemeinde verlagert. Die Art und Weise der Bebauung hat rein gar nichts mit einem dörflichen Charakter von Papendorf und Biestow zu tun, wobei der Dorfkern von Biestow unter Denkmalschutz steht. Es soll großstädtisch mit massiven Vielgeschossern auf mehr als 15 ha Ackerfläche gebaut werden. Papendorf macht auf sich aufmerksam: Das Dorf der langen Wege! Im Kern-Dorf pflegt man gern weiter seine Ruhe hinsichtlich zu erwartender Belastungen für Papendorfer Anwohner:innen wie Flächenversiegelungen, Straßenausbau, Lärm, Lichtverschmutzung, Grünverlust und freie Ausblicke. Neuer Bebauungsplanentwurf – Informationen findet man hier.

Der Verein hatte ausführlich mit dem Blog – Beitrag 2024 berichtet.

Für den Vorstand Christiane Müller

Rede an die Bürgerschaft

Danke an Sie. Das Bürgerschafsmitglied Frau Dr. Sybille Bachmann hatte nach der Absage zur Einwohnerfragestunde, Rederecht zum Tagesordnungspunkt TOP Ö 9.3 B-Pan Nobelstraße beantragt. Dem Antrag wurde in der Bürgerschaftssitzung stattgegeben und mit einfacher Mehrheit durch die Bürgerschaft angenommen. Unser Vereinsvorsitzender Klaus-Peter Müller bekam 5 Minuten. Den Redebeitrag und die anschließende Beratung der Bürgerschaft finden Sie hier: Redebeitrag , 2 Teil (ab 18.30 Uhr) der Bürgerschaftssitzung 3/ 2025

Inhaltliche Punkte sind die Stadtentwicklung und -planung, die Verlässlichkeit in Verwaltung und Politik versus veränderte Planungsmaßstäbe und das Thema Bürgerbeteiligung.

Für den Vostand Christiane Müller

Neubaugebiet Nobelstraße

Derzeit befindet sich ein Entwurf für das südlich an den Wohnpark Biestow unmittelbar angrenzende Neubaugebiet in der Beratung. Die Entwürfe des Bebauungsplans und der zugehörigen Begründung kann man hier downloaden. Eine 3D-Visualisierung mit einigen zulässigen und realistischen Modellen der zukünftigen Bebauung kann man sich hier ansehen (u. U. sehr lange Ladezeit).

Screenshot der 3D-Visualisierung mit einigen Gebäudemodellen im Neubaugebiet.

Der Ortsbeirat Biestow hat sich ausgiebig mit dem Entwurf befasst und vier Änderungsanträge eingebracht (Antrag 1, Antrag 2, Antrag 3 und Antrag 4).

Die nächsten Gelegenheiten, den Beratungen zum Entwurf und zu den Änderungsanträgen beizuwohnen, sind am 25.03., 17:00 Uhr, bei der öffentlichen Sitzung des Bau- und Liegenschaftsausschusses in der Kantine des „Haus des Bauens und der Umwelt” am Holbeinplatz und am 26.03. ab 16:00 Uhr während der Sitzung der Bürgerschaft im Rathaus. Die Sitzung der Bürgerschaft wird per Videostream ins Internet übertragen und kann unter diesem Link auch von zu Hause aus mitverfolgt werden. Die Tagesordnung der Sitzung findet man hier.

Vom Verein „Leben in Biestow“ e. V. wurde eine Stellungnahme zum Planentwurf erarbeitet und noch vor der Bürgerschaftssitzung an die Fraktionsvorsitzenden, an den Bürgerschaftspräsidenten und an die Oberbürgermeisterin übermittelt. Der Vorstandsvorsitzende hatte für die Einwohnerfragestunde am Anfang der Sitzung einen Redebeitrag zum Thema angemeldet, was zwar laut Hauptsatzung der Hansestadt Rostock grundsätzlich möglich gewesen wäre, gemäß Geschäftsordnung der Bürgerschaft aber nicht statthaft ist (dort werden nicht nur „Fragen“, sondern auch „Vorschläge und Anregungen“ zu einem Tagesordnungspunkt als unzulässig bewertet).

Falls die Bürgerschaft den Entwurf des Bebauungsplans ungeändert beschließen sollte, wird der Plan anschließend einen Monat lang öffentlich ausgelegt. Während dieser Zeit hat jeder die Möglichkeit, eine Stellungnahme abzugeben. Danach muss die Bürgerschaft noch einen förmlichen Abwägungs- und Satzungsbeschluss fassen, bevor der Plan durch öffentliche Bekanntmachung Rechtskraft erhält.

Zur Erinnerung: Als im Jahr 2005 dieses Baugebiet neu in den Flächennutzungsplan aufgenommen wurde, haben die Anwohner des Sildemower Weges und der Ortsbeirat Biestow bereits Bedenken angemeldet. Die Verwaltung hat seinerzeit in der Abwägung öffentlicher und privater Interessen als Zielstellung für eine künftige Bebauung u. a. folgende Sätze in ihre Abwägungsdokumentation geschrieben:

„Mit der Neuausweisung einer Fläche südlich des Wohnparks Biestow wird in die bestehende städtebauliche Situation und damit auch in die vorhandene Wohnqualität des angrenzenden Gebietes eingegriffen. Obwohl dieses zukünftige Wohngebiet, wie bereits dargelegt, eine städtebauliche Abrundung der angrenzenden vorhandenen Baugebiete darstellt, sind zusätzliche Belastungen für diese Wohngebiete planerisch auszuschließen.”

„Darüber hinaus ist im Bebauungsplan zu regeln, wie die unmittelbare Nachbarschaft der Baugebiete zueinander verträglich zu gestalten ist. Dies betrifft besonders die Grundstücke am Sildemower Weg, die derzeit mit dem freien Blick nach Süden bzw. Südwesten eine besondere Wohnqualität besitzen und auch vor diesem Hintergrund erworben wurden. Dies kann im B-Plan z. B. durch entsprechende Festsetzungen der Baugrenzen sowie dazwischenliegende räumlich wirksame Pflanzflächen an der Nordgrenze des neuen Wohngebietes geregelt werden. Im Flächennutzungsplan wird auf diese Darstellungen auf Grund des Maßstabes verzichtet, da auch analog in anderen Baugebieten Grünflächen mit ähnlicher Größe und Bedeutung nicht dargestellt werden.”

Als am 01.02.2017 die Bürgerschaft beschlossen hat, dieses Neubaugebiet konkret zu entwickeln, wurde als Planungsziel die „Schaffung von Bauflächen für den individuellen Hausbau im nachgefragten Süden Rostocks” vorgegeben. Es sollte sich „überwiegend um Einfamilienhäuser als Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser” handeln, mit einem geringen Anteil an Geschosswohnungsbau. Laut einer am gleichen Tag der Bürgerschaft zur Kenntnis gegebenen Informationsvorlage wurde eine Anzahl von 200 Wohneinheiten angestrebt.

Im nun vorliegenden Entwurf ist von den Vorgaben aus den Jahren 2005 und 2017 nicht viel übrig geblieben. Geplant sind nun 400 Wohneinheiten, davon 300 WE in Mehrfamilienhäusern bzw. im Geschosswohnungsbau (vgl. S. 16 der Begründung).

„Räumlich wirksame Pflanzflächen an der Nordgrenze” sucht man vergeblich und die „verträgliche Gestaltung” der unmittelbaren Nachbarschaft an der Grenze zwischen dem alten Wohnpark und dem Neubaugebiet wurde sehr eigenwillig umgesetzt: Obwohl die Nachbargemeinde Papendorf sich mit einer „verträglichen Gestaltung” an der Nordgrenze ihres Bebauungsplans „Am Schwanen-Soll” offensichtlich überhaupt nicht befasst hat und unmittelbar angrenzend zur eingeschossigen Wohnbebauung ein großes 5-geschossiges und bis zu 18 m hohes Mehrzweckgebäude hingeplant hat, wurde auf Rostocker Gemeindegebiet dieser Mangel „in nahtloser Fortsetzung der Bauhöhenfestsetzungen des Papendorfer Plangebietes” in Form von 3- bis 5-geschossigen Flachbauten einfach weitergeführt, wobei direkt gegenüber der vorhandenen 1-geschossigen Bebauung am Sildemower Weg nur 3-geschossige Flachbauten vorgesehen sind, „um eine erdrückende Wirkung zu vermeiden” (vgl. S. 14 der Begründung).

„um eine erdrückende Wirkung zu vermeiden” – Blick vom Sildemower Weg zwischen den Hausnummern 5 und 6 auf die zukünftige Bebauung im Neubaugebiet.

Es gibt sicherlich sehr viele gute Gründe, in städtischen Gebieten eine Zersiedelung der Landschaft durch reine Einfamilienhausbebauung in Zukunft zu vermeiden und im urbanen Raum mit höheren Bebauungsdichten zu planen. Eine sehr sehenswerte Dokumentation zu diesem Thema findet man z. B. in der Mediathek der ARD: „Das Ende der Neubaugebiete – Wohnraum ohne Naturzerstörung”.

Andererseits sollte sich auch bei einer verdichteten Neubebauung auf der grünen Wiese die Planung am umgebenden Bestand orientieren – hier westlich am denkmalgeschützten Dorfkern und dem südlich angrenzenden Lebensraum von mehreren streng geschützten Amphibienarten und nördlich am bestehenden Stadtrand der eingeschossigen Bebauung längs des Sildemower Wegs. Durch eine andere Anordnung der Bebauungsdichten im Plangebiet hätte man sicherlich eine bessere Lösung ohne allzu große Reduzierung der WE-Anzahl finden können. Darauf haben auch einige Anwohnerinnen und Anwohner des Sildemower Wegs während der Sitzung des Ortsbeirats Biestow am 18.03.2025 hingewiesen.

Blick entlang der Nordkante des Neubaugebietes von West nach Ost. Die „raumwirksamen Pflanzflächen” befinden sich eigentlich nur in den Gärten der Bestandsbebauung.

Blick entlang der Nordkante des Neubaugebiets von Ost nach West. Links die 3-geschossigen Flachbauten mit realistischen Gebäudehöhen von 11,6 m über Gelände (mit einem zusätzlichen Garagengeschoss wären auch bis zu 12,5 m Höhe zulässig), rechts die vorhandene Einfamilienhausbebauung mit einem Vollgeschoss und mittleren Firsthöhen von 8,5 m.

Nachbemerkung: Dass in der 3D-Visualisierung der Bebauungsplan auf Rostocker Gemeindegebiet bis vor kurzem nur sehr verschwommen zu sehen war – im Gegensatz zur klaren Darstellung des Papendorfer Bebauungsplans, hing damit zusammen, dass die Stadt Rostock bisher nur in Ausnahmefällen ihren Bürgerinnen und Bürgern sowie den beratenden Gremien brauchbare digitale Unterlagen zur Verfügung gestellt hat. Die als Anlagen zu den Beschlussvorlagen veröffentlichten Dokumente haben in der Regel eine so schlechte Qualität, dass sogar wesentliche Inhalte nicht erkennbar sind.
Nachdem die Bürgerschaft am 26.03. die Auslegung des ungeänderten Planentwurfs beschlossen hat, wurde dem Verein „Leben in Biestow“ e. V. durch die Verwaltung (fast) exklusiv der Planentwurf in bester Qualität zur Verfügung gestellt, so dass dieser nun in die Visualisierung eingepflegt werden konnte.
Dummerweise hat das Bundesamt für Kartographie und Geodäsie kurz vorher sein bundesweites digitales Geländemodell, auf dem unsere Visualisierung aufsetzt, irgendwie „verschlimmbessert“. Dadurch entstehen jetzt, wenn man in der Visualisierung einen Standpunkt in Augenhöhe wählt und waagerecht in die Landschaft schaut, in der Geländedarstellung sehr hässliche Artefakte. Der Verein ist mit dem Bundesamt in Kontakt.
Update: Das Bundesamt hat reagiert. Jetzt ist alles wieder gut.

„Hurra, es lebe der ‚wilde‘ Osten!“

… so wurde es von Fachplanern zu Neubauvorhaben in den damals neuen Ländern in den 1990er Jahren in Bauakten vermerkt. Mehr als eine Generation und die Aufbruchstimmung sind bereits in die Geschichte eingegangen. Viel haben auch die Rostocker: innen, welche ihrer Heimat nicht den Rücken gekehrt haben, angenommen, ausgehalten und sich den komplett neuen Herausforderungen im Allgemeinen und im Besonderem gestellt.

Leider leben wir Menschen wieder in fordernden Zeiten. Hier das Thema Bauen und verfehlte Bauleitplanung in Rostock heute:

Achtgeschossiger Flachdachanbau an vorhandenes fünfgeschossiges Satteldachgebäude in Rostock – Südstadt

Nicht nur die Grenzen von gutem Geschmack und Ästhetik im Kleiräumigen sind überschritten. Städtebauliche Ordnung ist das Ziel der Stadtplanung und obliegt der Verantwortung von Verwaltung und am Ende der Politik in der Hansestadt Rostock. Gerade die Bauleitplanung erfüllt eine nicht unwichtige sozialpolitische Aufgabe. Eine fachbezogene und vernünftige städtebauliche Ordnung vermag das Gemeinschaftsgefühl zu stärken und Identität zu stiften, das Entstehen asozialer Schichten zu verhindern und mit der Schaffung gesunder Wohnungen und Eigenheime, der Auflockerung der Städte und dem Bau kultureller Einrichtungen die soziale Struktur des Volkes im Sinne der freiheitlichen Grundsätze unserer Verfassung zu beeinflussen (https://www.stadtgrenze.de/s/ezf/geordnete/entwicklung.htm). Städtebauliche Unzuträglichkeiten sollen abgewehrt und verhindert werden.

Abgesehen von der gesetzlichen Ausnahmebestimmung im BauGB ist eine geordnete städtebauliche Entwicklung nur dann gewährleistet, wenn ihre Grundzüge in dem hierfür vorgesehenen Flächennutzungsplan (FNP) festgelegt wurden. Das ist zutreffend, wenn die Darstellungen des FNP sachlich und räumlich hinreichend konkret sind. Dies trifft auf den FNP von Rostocks Süden nicht zu. Die bloße Ausweisung einer „Weißfläche“ im FNP entspricht nicht § 5 Abs. 1 Satz 2 BauGB, zumal der erarbeitete Rahmenplan für Biestow auf die Sensibilität des Raumes und eine Entwicklung nachweislich hinweist. Hinzu tritt der geschützte Denkmalbereich Dorflage Biestow, der unmittelbar angrenzt. Der vielfach diskutierte städtebauliche Entwurf „Nobelstraße“ wurde abgewählt.

Am südöstlichen Siedlungsrand und im Außenbereich von Biestow bedarf es der Erarbeitung eines städtebaulichen Entwicklungs- und Gestaltungskonzeptes mit Bürgerbeteiligung, wie vom Verein bereits mehrfach gefordert. In 2016 hat das ebenso der Planungs- und Gestaltungsbeirat bei der Entwicklung der Einfamilienhaussiedlung mit 200 – 300 Wohnungseinheiten empfohlen und begründet. Im März 2025 immer noch Fehlanzeige! Was im Kleinräumigen bei Fachplanern, Verwaltung, Politik und Laien normal erscheinen muss, soll demnächst im großen Stil am Stadtrand im Raum Raum Biestow Wirklichkeit werden. Nicht nur Biestow, sondern zehntausende Menschen im Süden werden nachhaltig beeinträchtigt. Über Flora, Fauna und Denkmalschutz spricht eh keiner. In den geplanten Dimensionen fehlt ein städtebauliches-verkehrsplanerisches Verkehrskonzept für den Raum.

Das darf man bei bei mehr als 1.000 Wohnungseinheiten und vielen weiteren Baunutzungen von Papendorf in Biestow erwarten, wenn die Bebauungspläne in der vorgesehenen Form von beiden Gemeinden, Rostock und Papendorf, verabschiedet werden.

Diese Abbildungen sind keinräumige Darstellungen. Die Außenbereichsfläche am südlichen Stadrand umfasst mehr als 25 ha unversiegelten Boden, der aktuell Brachfläche, Sölle und eine Naturschutzfläche umfasst.

Wichtige und hierbei nicht beleuchtete Themen sind bei der städtebaulichen Entwicklung eben auch der Natur- und Umweltschutz, öffentliche Freiflächen und das Orts- und Landschaftsbild von Biestow. Das wird demnächst im zweiten Teil „Hurra, es lebe der wilde Osten!“ beleuchtet.

Für den Vorstand Christiane Müller

Neue Leuchttürme für Biestow

Biestow, südlich von Rostock gelegen, ist seit 1950 ein Stadtteil mit weniger als 3.000 Einwohnern von Rostock. Und doch hat Biestow eine lange Geschichte, die bis in das Jahr 1282 zurück aktenkundig ist. Die ländlich – dörflichen Strukturen blieben bis in die 1990er erhalten und sind auch heute gut ablesbar. Unter Denkmalschutz steht die Dorflage. Ein Rahmenplan, bearbeitet durch das Amt für Stadtplanung und -entwicklung, liegt für die städtebaulich geordnete Entwicklung von Biestow vor. Mit der Bebauung „Wohnpark Biestow“ wurde der unmittelbare Anschluss an die Südstadt und Wohnraum für Familien neu geschaffen. Neben dem Bau von überwiegend Einfamilien-, Doppel- und vornehmlich Reihenhäusern entstanden auch einige Mehrfamilienhäuser im Geschosswohnungsbau in Richtung Nobelstraße. Leider fehlen angemessene und für die Allgemeinheit nutzbare Grünflächen im Wohnpark. Dennoch trugen die Verantwortlichen bezogen auf die Bebauung insgesamt den dörflichen Strukturen von Biestow Rechnung. Mit dem neuen Bebauungsplan „Nobelstraße“ sollte die südliche Erweiterung in ähnlicher Weise folgen. 200 – 300 Einfamilien- und Doppelhäuser sollten in südlicher Richtung an den Wohnpark laut Aufstellungsbeschluss der Hansestadt Rostock ergänzt werden.

Das hatte keine 10 Jahre Bestand. Der Biestower Rahmenplan liegt in der Schublade. Aktuell ist die Auslegung zweier Bebauungspläne mit mehr als 1.000 Wohnungseinheiten, Discounter, Gastronomie, Beherbergung/ Hotellerie und verschiedenen Sozialeinrichtungen in der Bürgerschaft Rostock und der Gemeinde Papendorf geplant. Eine geordnete städtebauliche Entwicklung findet in Biestow nicht mehr statt! Bis zu siebengeschossige Gebäude und wieder einmal ungenügende Grünflächen sind vorgesehen. Berichtet hatte der Verein verschiedentlich. Hier noch einmal ein nur kleiner Ausblick ….

Wer bestimmt, wie sich Gemeinden entwickeln und wie sie „aussehen“? Unsere Mitwirkung war nicht erwünscht.

Für den Vorstand Christiane Müller

Bruterfolg 2024

Hurra, in diesem Jahr sind drei Junggstörche in das unsichere und gefahrenreiche Storchenleben von Biestow aus und vor den Altstörchen gestartet.

https://www.stoerche-doberan.de/storchenwebcamnest-rostock-biestow

Unter dem Link erfahren Sie mehr bei Dr. Kroll, Storchenvater für den Altlreis Bad Doberan.

Auf ein Wiedersehen im nächsten Frühjahr 2025. Die Weißstorche benötigen dringend den Menschen zur Sicherung und Verbesserung ihrer Lebensräume in Mecklenburg – Vorpommern. In Biestow gehen durch Bebauung in Größenordnung Nahrungshabitate verloren. Derzeit entsteht der 1. Bauabschnitt Kiefernweg, weitere Abschnitte sind in Planung. Mehr als 100 ha sind alleine in Biestow geplant! Noch bestehende Kleingewässer sind in einem desolaten Zustand und/ oder wurden verrohrt. … ín Vorbereitung ist ein weiteres Projekt zur Hilfe für die Weißstörche. Das Biestower Weißstorchenpaar ist nur ein Beispiel.

für den Vorstand Christiane Müller

Stadtteil Groß Biestow oder Biestow-Papendorf ?

Die Gemeinde Papendorf geht eine Ehe mit der Hanse- und Universitätsstadt Rostock ein. Mit dem Bebauungsplan Am Schwanensoll soll ein neuer Stadtteil mit komplexer Infrastruktur entstehen. Inbegriffen ist auch die 22 m breite Südwesttangente für Rostock (ergänzend hierzu eine Vorlage der HRO). Wir haben bereits dazu informiert. Ergänzend ist hier im Bild das Bebauungskonzept Nobelstraße zu sehen. Das ursprüngliche Einfamilienhauskonzept wird um etliche Mehrfamilienhäuser ergänzt. Geplant ist auch ein Vielgeschosser mit sieben Etagen. Nun nimmt Groß Biestow Formen an.

Christiane Müller für den Vorstand

Es tut sich was in Papendorf! Was hat das mit Biestow zu tun?

Die Gemeinde Papendorf hat am 28.05.2024 beschlossen, den endgültigen Entwurf ihres Bebauungsplan Nr. 24 „Am Schwanen-Soll“ auszulegen. Laut Ankündigung des Amts Warnow-West werden der Bebauungsplan mit den zugehörigen Unterlagen zwischen dem 24.07. und dem 24.08.2024 zur Einsicht- und Stellungnahme öffentlich ausgelegt. In dieser Zeit kann jeder eine Stellungnahme zu den Plänen abgeben.

Die amtliche Bekanntmachung und alle auszulegenden Unterlagen (Bebauungsplan, Begründung, Umweltbericht, Schalltechnische Untersuchung usw.) kann man bereits jetzt auf der Website des Amts einsehen: https://www.amt-warnow-west.de/gemeinde-papendorf-amtliche-bekanntmachung-bebauungsplan-nr-b24-am-schwanen-soll-auslegung-entwurf

Das Plangebiet grenzt an die vorhandene Wohnbebauung an der südöstlichen Ecke des Wohnparks Biestow, so dass die dortigen Anwohner in besonderem Maße von den Planungen betroffen sind. Da die Planungen aber auch grundlegende Weichenstellungen für eine Bebauung der südlichen und westlichen Biestower Feldflur enthalten, ist letztlich jeder Einwohner betroffen.

Eine plastische 3D-Darstellung des Bebauungsplans mit den zukünftigen Bebauungsmöglichkeiten zusammen mit der vorhandenen Wohnbebauung kann man sich unter diesem Link https://www.gross-biestow.de/BPlan_Papendorf_Entwurf_28-06-2024_3D/ von allen Seiten ansehen (evtl. längere Ladezeiten).

So könnte eine zukünftige Bebauung auf Papendorfer Gemeindegebiet aussehen.
Blick über die geplanten Sondergebiete auf die Wohnbebauung am Sildemower Weg.

Zum Verständnis: Ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan besteht aus den zeichnerischen Festsetzungen im Planteil A und den textlichen Festsetzungen (TF) im Textteil B. Nachrichtliche Hinweise und alle anderen Unterlagen (Begründung usw.) sind zwar notwendig, entfalten aber keine unmittelbare Rechtswirkung. Stellungnahmen sollten sich also vor allem auf die Festsetzungen des eigentlichen Bebaungsplans beziehen. Zulässig sind aber auch allgemeine Anmerkungen und begründete Kritik am Verfahren und an den zugehörigen Unterlagen.

Ein Vorentwurf des Bebauungsplans war bereits im Juli 2023 frühzeitig ausgelegt worden. Der Verein „Leben in Biestow e.V.“ hat zu diesem Vorentwurf am 31.07.2023 eine umfangreiche Stellungnahme abgegeben. Nach einer ersten Durchsicht des nun vorliegenden Entwurfs und der weiteren Unterlagen fallen einige beispielhafte Ungereimtheiten und Veränderungen gegenüber dem Vorentwurf ins Auge:

1) Die tatsächlichen Größen der beiden Baufelder SO 1 und SO 2 entsprechen nicht den Angaben in der Flächenbilanzierung auf Seite 18 der Begründung zum Entwurf (dort 8930 m² bzw. 7484 m²). Laut Planzeichnung hat das Baufeld SO 1 eine Fläche von nur ca. 8200 m². Dafür hat das Baufeld SO 2 sogar eine Fläche von ca. 9100 m² (ermittelt durch Digitalisierung). Die selbst ermittelten Flächengrößen decken sich in etwa mit den Flächensummen auf Seite 78 des Umweltberichts.
Die Flächendifferenzen haben Auswirkungen auf die Größe der maximal überbaubaren Grundstücksfläche und der zukünftigen Baukörper. Rechtlich bindend ist immer die Darstellung in der Planzeichnung.

2) Veränderungen bei den Baugrenzen (blaue Linien):
Da ein Mindestabstand von 13,5 m zu der südlich vorhandenen Trinkwasserleitung eingehalten werden muss, wurden die Baugrenzen innerhalb der beiden Sondergebiete verschoben und im Norden, Westen und Osten bis fast an die Ränder der Baufelder erweitert. Das Baufeld SO 2 wurde im Norden vergrößert. Die zukünftige Bebauung kann nun in den beiden Sondergebieten näher an die vorhandene Wohnbebauung in Biestow heranrücken.

3) Veränderungen beim Baufeld SO 1 (Nahversorgung/Wohnen):
In diesem Baufeld ist die Abgrenzung unterschiedlicher Maße der Nutzung entfallen. Bauwerke dürfen nun generell eine Höhe von 18 m haben, ebenso sind nun überall 5 Vollgeschosse zulässig. Die Grundflächenzahl (GRZ) wurde von 0,6 auf 0,8 erhöht. Damit wird ein deutlich größeres Bauvolumen ermöglicht.

4) Veränderungen beim Baufeld SO 2 (Pflege/Wohnen):
Im nördlichen Teil des Baufeldes wurde die maximal zulässige Bauhöhe von 12 m auf 10 m reduziert. Im Norden sind nun generell 3 Vollgeschosse und im Süden generell 5 Vollgeschosse zulässig. Im gesamten Baugebiet muss das oberste Geschoss erst ab dem 4. Vollgeschoss als Staffelgeschoss ausgebildet werden (vorher bereits ab dem 3. VG).

5) Die Baufelder WA 2 bis WA 5 wurden an der Südseite vergrößert und die angrenzende Grünfläche verkleinert. Dazu wurde auch das Plangebiet im Süden geringfügig erweitert. Die Plangebietsgrenze stimmt dort nicht mehr mit den neugebildeten Katastergrenzen überein.

Und noch einige Anmerkungen zur schalltechnischen Untersuchung:

Auf Seite 4 der Untersuchung steht: „Im Ergebnis zeigt die vorliegende schalltechnische Untersuchung, dass eine Überschreitung der Orientierungswerte […] durch Gewerbelärm nicht zu erwarten ist, wenn die in Abschnitt 7.6 aufgeführten Maßnahmen bei der weiteren Planung des Lebensmitteleinzelhandels berücksichtigt werden.“ Das Dokument enthält leider keinen Abschnitt 7.6. Vielleicht sind die Abschnitte 6.3.6 und 6.3.7 gemeint. Dort werden aber vordergründig nur Maßnahmen geschildert, die dem Schutz der im Gebäude selbst wohnenden Menschen dienen.

Das Immissionsraster der Schallausbreitung in den Anlagen 4.1 und 4.2 zur Untersuchung reicht nur genau bis zur Stadtgrenze. Interessant für die Beurteilung der Belastung der vorhandene Wohnbebauung am Sildemower Weg wäre aber die weitere Darstellung auch auf der städtischen Seite.

Die in den eben genannten beiden Anlagen dargestellte beispielhafte Bebauung im Bereich der Sondergebiete entspricht bereits jetzt nicht mehr den aktuellen Möglichkeiten nach den geänderten Festsetzungen des Bebauungsplanes. An der Nordseite des Nahversorgers werden sich die Lärmquellen häufen: Schneckenverdichter Müllentsorgung, Kältetechnische Außengeräte, Laderampe (Kühllaster), Bewegungsflächen Lieferverkehr, Balkone vor den geweblich genutzten Räumen (Hotel, Boardinghaus) usw.

Alle Möglichkeiten aktiver Schallschutzmaßnahmen und der Nachweis deren Wirksamkeit werden auf die Ebene der späteren Baugenehmigung verlagert. Der Bebauungsplan selbst enthält zum Thema aktiver Lärmschutz im Zusammenhang mit dem Gewerbebau im SO 1 und der nördlich vorhandenen Wohnbebauung überhaupt keine rechtlich wirksamen Festsetzungen. Sinnvoll wäre z. B. die Festsetzung eines begrünten Lärmschutzwalls nach § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB an der nördlichen Grundstücksgrenze.

In den bereits vorliegenden Umweltbezogenen Stellungnahmen „empfiehlt“ die Untere Immissionsschutzbehörde des Landkreises Rostock, das Rostocker Amt für Umwelt- und Klimaschutz am Verfahren zu beteiligen. Das sollte eigentlich eine Selbstverständlichkeit sein. Eine Stellungnahme von Rostocker Seite liegt bislang allerdings nicht vor.

Sitzung des Ortsbeirates Biestow mit Informationen zur Änderung des B-Plans „Nobelstraße“

Am 17.02.2021 tagt dieses Jahr zum ersten Mal der Ortsbeirat Biestow im Sitzungssaal der Bürgerschaft des Rathauses. Die Tagesordnung finden Sie hier. U.a. werden Informationen zur Änderung des B-Plans „Nobelstraße“ gegeben. Genauere Hinweise liegen uns dazu derzeit nicht vor.

Sollten Sie an der Sitzung teilnehmen wollen, beachten Sie bitte die Hinweise in der Tagesordnung.